售楼员强调“最后一套” 网上一查还有20套在售

　　楼下就是超级卖场；超大赠送面积，宫殿级园林绿化……当你走进一个楼盘看房时，售楼小姐会不厌其烦地向你介绍。

　　殊不知买房后才发现，原本承诺的超级卖场隔着几条街；超大赠送面积也不过是羊毛出在羊身上；宫殿级园林绿化也不过是一些还未长成的树苗……

　　对于首套房购房族来说，对售楼小姐天花乱坠的吹嘘，要有着自己的甄别。

　　本版采写本报记者白洁(除署名外)

　　验房师 质量、隔音、防水很重要

　　昨日，从业4年多的资深验房师李琼提出了首次置业需要关注的问题。

　　“选择心仪楼盘，考虑的因素有开发商资质、合适户型、小区环境和学位、车位等。”李琼说，考察这些因素绝不是听售楼小姐描述，而是要进行实地参观。小区环境和周边配套可通过初步看房得出结论，但是噪音和排水等问题还需后续持续地观察。

　　“买房时咨询了售楼员关于噪音的问题，售楼员介绍双层玻璃防噪音，晚间道路车辆很少，对睡眠不会有影响。”市民王攸欣前年购置的新房，最近正考虑要将房子转手，因为晚间噪音太大。李琼说：“将看房时间选择在晚间比较重要。”晚上9点后到中意的楼盘周边转一转，了解一下有哪些噪音源，摸清楚晚间车流量是否大幅减少等。

　　对于现房，选择在雨天前往小区看房很有必要。“先看外立面有没有渗水情况，再看项目周边的排水设施是否完善。”李琼介绍。

　　购房者 看房必备法宝——尺子

　　市民张政国有两年的看房历程，终于在2014年年底买到了符合全家人心意的房子。“2012年刚开始看房的时候什么都不懂，看到精装修的样板房就觉得特别适合自己，几次都差点定下来了。”张政国说，每每看房后都会和家人讨论，交通、户型、周边配套、开发商实力等都要进行一番筛选。

　　既然是样板房迷惑了看房者的眼睛，张政国自此以后看房都会带把卷尺。样板房里主卧看似宽敞，用尺子量过后主卧床仅有1.5米宽，次卧床更是只有1.2米宽，还有小号的阳台和厨房等地方。“对于一些大户型的房子，售楼员总是把赠送面积说得很大，刻意去压低单价。”张政国在看房时测量好每个房间的长度和宽度，便能大致算出房间的面积，对比建筑面积后，售楼员也无法吹捧赠送面积了。

　　不要相信“最后一套”先上网查查剩余房源

　　“上周去看房的时候，中意的80平方米的户型已经售罄了。昨天售楼员打电话告知正好又有一套同样户型的房子在售了。”市民许铭芳说，接到售楼员的电话后特别高兴，趁着午休时间去看了房。

　　因为没有中意的楼层，许铭芳一时间也没下定主意购买，但是售楼员不断地强调这是最后一套合适的户型，需要早下定金购买。回到单位后和同事讨论，同事建议许铭芳最好到株洲市房地产信息网(http://www.zzfc.com/)进行查询，该楼盘同样户型的房子是否只剩最后一套。最后，许铭芳得知这套80平方米的户型还有20多套在售。

　　对于不少没经验的购房者而言，开发商不断地吹嘘房子卖得好，售楼员不断强调合适的房源只剩最后几套。其实，这之中很多都是开发商故意制造的购房气氛，如果想要做到心中有数，大可通过以上网站，查询公示价格、房屋状态及分摊面积等信息。

　　购买房产证满5年的二手房相对划算

　　本报株洲讯(记者马冰)如果首次置业，选择二手房，在资深经纪人看来，也有挑选的窍门。

　　他们认为，一般情况下，二手房都是卖的“地段”，所以选二手房时可以将重心放在其他地方，比如价格、房屋质量、物业服务质量、小区环境等。

　　从省钱的角度来说，株洲新环境房地产经纪有限公司置业经理周道文总结，选择房产证满5年(含5年)和“卖家急售”的房子，相对更为划算。

　　“假设一套房子，房产证满了5年，面积为130㎡，评估价格为4000元/㎡，买方大概可以少出2万块。”周道文举例。

　　他还表示，假如业主急售房源，便会拿出一些“诚意”，这种情况下，房子的价格会低于市场价格。

　　专业术语面面观

　　一些楼盘销售人员的专用术语，常常会把购房者带入误区。

　　容积率

　　容积率又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。

　　提示

　　对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例。对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。

　　绿化率

　　绿化率是一个不准确、不规范的用词，准确的提法应为“绿化覆盖率”。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率，大致长草的地方都可以算作绿化，所以绿化覆盖率一般要比绿地率高。

　　提示

　　绿地率是绿化用地占总土地面积的比例，在通常的情况下，许多开发商都是在售楼书上印制出“绿化率”一词，其实这是不准确、不规范的用词，国家有关园林绿化用语根本就没有这个用语，准确的只有“绿地率”和“绿化覆盖率”两种说法。

　　诚意金

　　诚意金是开发商的一种营销手段，在收取诚意金的同时，对购房者许诺一定的优惠；另外，通过收取诚意金，确定购房者选房的先后顺序，维护购房秩序。现在少数开发商已经将事先收取诚意金作为融资的手段之一。

　　提示

　　诚意金并非定金。房地产开发企业在预售前收取诚意金，并与排号、认购等行为挂钩，这种资金并不具有定金性质。从法律意义上讲，定金有担保效力，缴纳定金时，双方已明确标的物及价格。