楼市下一步可能是U型反转
主持人语
火焰过后是海水。中国房地产在经历了2013年一轮量价齐升的快速增长之后,2014年便陷入了量价齐跌的低迷状态。一二三线城市房价渐次回落,商品房成交量同比萎缩,土地购置量和购置价格也相应回落。
然而,这一局面在2014年10月出现扭转,冷清楼市看似逐渐回暖。10月长沙地区新房成交196.12万平方米,创年内新高。楼市似乎进入快速复苏阶段。相比成交量“高调”回升,在价格方面,“银十”四周却未出现明显上扬,成交均价一直在6000元-6500元/平方米之间波动。
成交量井喷数据,究竟是一时的楼市躁动,还是将成为楼市由冷转热的转折点?年前开发商应该如何出击?在本期会客厅,我们一起探讨2014年岁末楼市走向。
很多楼盘已接近成本价在卖
罗伟才(易居中国华中事业部长沙公司副总经理):整个2014年的市场对我们来说,有点猝不及防,首先是整体经济增长速度在放缓。同时,调控政策、货币收紧、供求关系等因素也影响着楼市。
但是,从10月份来看,影响房地产结构的这些要素都开始发生变化了,限购、限贷取消了,货币环境有一定的改善。正面的消息在陆续出现。当然,还是有一些负面要素。比如,长沙的供应量截至10月份,去化周期超过了24个月。
整个下半年的感觉,前段时间看到任志强说下一步市场可能是“U型”反转,也就是说整个市场在目前这个阶段可能会有一个比较长的盘振期,不一定马上就会天亮,长沙的房价降的空间也不大,很多开发商的价格已经接近成本价了,再降就没有空间了。
颜伟华(富基集团营销中心总经理):我们没有看到过长沙市场上热火朝天,也没有感受过寒风凛冽,市场当然会有一些上升通道,也会有一些下滑的态势,今年的市场应该是平淡有奇。我们项目在整个长沙市的西北边,从单纯的销售量来说还可以,前10个月卖了接近900套房子。
这个城市的房价最终是被什么决定的?一是这座城市的价值,长沙这座城市的价值是越来越被看好。其次,取决于产品的品质,产品品质在不断往上走的过程。个人认为,暂时的价格下跌并不是房价价值的真实表现,从长时间来看还是会有向好的发展。
叶英(东怡外国营销总监):“外国”项目一直都是新政落地效果如何的试验田,10月销售大有起色,我也终于敢出来见人了。如从政策角度分析,主要原因有如下几点:二套房认定标准放宽了,原政策认房又认贷,挡住了很多想买“外国”而苦于贷款门槛高的客人;利率基准了,10月开始,各大银行陆续执行基准利率;提前还款不受限了:陆续有银行推出提前还款无需在履行还款义务一年以后,借款人也无需向银行缴纳提前还款的违约金,这对购房客户来说,也属利好。
同时,放款快了,2014年各大项目销售疲软,银行的住房按揭贷款总额明显下降,到下半年,银行资金池用于住房按揭贷款的资金明显盈余,10月开始,只要业主通过银行贷款资格审批,3-7天内基本都能放款,大大缩减了放款时间。此外,银行也不收额度费了,不搭售理财了。基于以上几点,所有房地产救市政策,如不涉及银行信贷政策。
未来两个月竞争激烈或白热化
杨志(华泰尚都策划总监):长沙市中心和周边的房价差距也就是3倍左右,总体房价水平拉开不大。我觉得市中心的房价,应该还有一个上升的空间。现在政府的配套设施,包括高铁、地铁都在建设,但它需要一个过程。
也就是说,中心区的房子下跌的可能性不大,本身房价的成本在这里,任何开发商不可能便宜去卖。但是一些新城区板块,开发商蜂拥而上,一年将近900万平方米的供应量,这应该是一个博弈的过程。
未来,开发实力不是很强的还有一个很艰难的过程,综合实力比较强的挺过了这一关之后,应该还是可以见到阳光的。我们华泰尚都一个15亩的项目到现在已经投了2个亿,项目的定位是打造整个片区吃喝玩乐一体化的小而精的小型商业综合体。目前项目已引进两家精品酒店,其中一家就是维也纳国际酒店长沙直营店。
雷良蔚(长沙雅居乐房地产开发有限公司售楼部经理):10月份,成交量在这两年达到了一个比较高的点位。但是,基本上在“十一”期间卖得比较好的开发商,在前面是有比较好的蓄客,同时,在价格上也做了一些动作。这两个因素,加上大的政策方面的影响,三者重叠才会有10月份相对比较好的成交数据。
再延续到年尾的话,我觉得可能不会太过于乐观。在各位开发商年底冲任务的情况下,价格方面有一定优势的话,在年底会有一定的成交量。同时,市场升温总是需要一个比较漫长的过程,个人判断至少需要半年以上的时间。
湖南省全面放开落户政策,对长沙这样一个市场来说应该算是一个利好,毕竟湖南是一个单核省,对周边地州市还是有比较大的吸纳作用。
李赵(和顺置业副总经理):长沙楼市冷热,就像长沙的季节一样,冬天到夏天就只需要一夜的过程,不需要太久。这个市场的趋势,从我和业内朋友的交流来看,国庆有一个小的热点,但绝对没有大趋势出现,这是我们当时的一个共同观点。
从成交数据来看,明显有增加。但是,其实只要过完国庆,我相信各个售楼部都明显地感觉到后劲不足,不管从上门量还是成交量,都难以支撑后续的库存和去化。
从现在到12月份这段时间应该是竞争激烈白热化的高潮。第一,从大的品牌商来讲都有业绩要求;第二,小开发商年底资金要回笼,还是要以价换量。跌的话,我不认为价格还有什么空间了,大家都很清楚基本上都见底了,再跌宁可不卖了。
城镇化新政
对楼市长远发展是利好
潘旭尉(克而瑞长沙机构总经理):我觉得市场不是太乐观。目前从长沙的整个市场来看,市场价格梯度没有提升出来,导致大量的客户分级不明确。
10月这波成交小高峰,政策的确还是刺激了一部分刚需。但是,这些政策要说对楼市发生质的变化,我觉得是比较难的。根据我们监测到的数据,商品房预售的存量是1400万平方米,按照现在每个月60万平方米的去化速度,差不多需要2年的去化量,市场压力是非常大的。
今年更像温水煮青蛙的过程,到年底这样的情况可能还会延续。我相信明年的价格会偏稳一些,不会大跌。目前,属于调整的初期阶段,我的观点倒不是很乐观。
王立人(弘德房地产开发有限公司营销总监):短期来看,国庆有量的提升,但后续没有大的变化。到11月份,梅溪湖也是一样的,品牌开发商肯定会有一些动作,在这一块的竞争还是挺强的。从价格上来说,短期走量大面积降价已经不太可能了。
关于推货,到12月份我们还是平平静静地走,大体上就是这样一个情况。我们公司有一个比较有特色的地方,在现在这个市场环境下,我们的项目还是投入巨大的成本,以确保建筑品质,一期精装房已经交房了,业主满意度非常高,对销售起到很好的促进作用。
湖南加速城镇化建设,短期对楼市销售没有太明显的帮助。从长期来看,农民工增加了一个福利,购房压力可能就会小一点。
袁志芳(古汉国际广场营销部长):长沙房地产市场有从众的心态,这个楼盘卖得好,大家就一窝蜂过来,原来有一个楼盘在一天半以内全部销空。我近期还跟我们的客户,说现在有新的楼盘要启动了,开始认筹了,只有一两天时间,400张卡全部卖完了。客户对品牌的认知度很高。
湖南省全面放开落户政策,并将对农民工缴纳公积金,这是城镇化进程,政策的效应是要一个过程的,目前还体现不出来,从长期来看是一个利好的消息。
姜伟(乐尚城营销总监):我们这个片区人口居住密度确实相当大,刚需和改善性的需求在我们那里占了很大一部分比例,投资客户在我们项目占比比较小。
应该讲,整个区域价格从前年到今年调整还是比较明显的,区域销售还是比较理想的,从“十一”的上门量来讲,在武广片区的消费人群是有的。但是,购买力与客户质量上还是存在一定的差异。
在这个区域,现在我感觉价格再往下走的可能性是不大的。因为,近两三年拿的地成本都可以算出来,现在基本上已经在一个平衡点上面了。
[编辑:吴家齐]