限贷松绑超预期 需求释放或促市场回暖
季度末，持续升温的放松限贷传闻终于尘埃落定。9月30日，为进一步改进对保障性安居工程建设的金融服务，继续支持居民家庭合理的住房消费，促进房地产市场持续健康发展，中国人民银行发布《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。2011年以来持续贯彻并不断加码的差别化信贷政策大幅松绑。
图：央行放松限贷主要内容 资料来源：中国指数研究院整理
近年来，无论是新增贷款变化或是利率调整均对房地产市场起到了重要影响，市场量价变化与信贷政策的松紧方向紧密相关，2009年信贷政策的由紧转松曾推动房地产市场迅速转向。在2014年市场下行、多个城市相继取消限购的背景下，此次放宽无疑将极大地增强未来市场预期的信心。
对需求端来说，首套房“认贷不认房”界定标准较此前显著放宽，贷款利率下限也重回2009年水平，此前被抑制的首次改善需求将迎来购房成本尤其是首付比例的大幅降低，此举无疑将促进首改抓紧政策利好入市。同时，此次调整在未限购城市放开多套房贷，对中高端改善需求也将起到推动作用，投资需求或将再度入市。
对供应端而言，由于持续的销售低迷，开发企业资金链收紧，投资增速显著下滑，新开工面积持续同比下降。作为中国经济的重要驱动，房地产开发投资亟需发力。《通知》中明确支持加大对金融机构、开发企业的资金支持：利用MBS、专项金融债券等工具盘活金融机构资金池;通过REITs试点、对保障房棚改项目的政策倾斜，在拓宽企业资金来源、活跃市场的同时，加快完善住房体系建设。
中国指数研究院认为，在放松限购但仍连续下行的市场背景下，央行及银监会全面放松限贷，对扭转市场预期将起到明显的积极作用。虽然《通知》同时强调了金融机构需把控风险、把握尺度，但毫无疑问的，拥有多套住房且已还清贷款的家庭，多为银行的优质客户，自身已是贷款发放的重点倾斜对象。因此，此次调整对改善性需求的推动作用或将强于首置需求，中高端改善及投资需求的陆续入市或将有助于扭转当前房地产市场的连续下行态势。