长沙楼市“纠结”重重 下月少数楼盘将实质降价
[导读]11月是开发商一年最后的销售时机。除万科、万达外，无论是千亿级企业，还是第二、三线阵营的房企，现有销售数据显示离完成目标仍有一定差距。有地产界人士预测，楼市会出现实质性价格下滑。
“930”新政终于给房贷松了绑，一是认贷不认房，调低了首付比例，二是房贷利率最低七折。随之而来的是市场新一轮博弈：消费者调高自己的选房标准，而开发商则也想从政策红利中分一杯羹。这种博弈在长沙市场形成一种“纠结”的情绪。
“930”新政已实施24天，长沙楼市明显回暖，上周(2014.10.12—2014.10.18)内六区新房网签量3421套，环比增长近4成，创下2014年单周最高成交纪录。
网签量创新高既得益于限贷松绑释放部分改善性需求，也得益于众多开发商趁势促销。但是，就在楼市回暖之际，消费者与开发商之间的市场博弈正在潜伏。
购房者：我要选更好的房
记者近日走访了二环内的通用时代·国际社区，十月来这里的大户型一直走俏。置业顾问范蕾告诉记者，这里的主要购房人群以附近大学老师和医生为主，多为二次置 业。范蕾给记者算了一笔账，以热销的134平米户型为例，新政前第二套必须首付六五成，约70万元左右，新政后符合条件的第二套则只需付三成，不到35万 元，首付相差近35万元；而且，新政前二套房利率为基准利率上浮15%-20%，而现在是上浮5%，若按揭20年，这个利差将为消费者节省10万元左右。
记者调查得知，虽然新政规定最低优惠利率可打7折，但目前没有一家商业银行执行，二套房利率最低为基准利率，但相比新政前，房贷成本明显下降。
房贷成本下降正在影响购房者的抉择。家住市中心的卓小姐在采访中明确表示自己会买三房的大户型，而且希望周边配套成熟，价格贵一点都没关系。“现在首付下降了，自己的压力小了很多，选优质房源可以更好地改善居住环境，也可以保值增值。”
与卓小姐同行的朋友也持同样看法，坚持选购优质三房。与卓小姐想法一样的消费者大有人在，他们得知新政后，将自己的选房标准悄悄拔高了一截。这种改变，直接传导给开发商，市场散发出“纠结”的情绪。
开发商：放点涨价风声探探口风
“7折是央行救市的信号，落实到银行，7折基本和银行的融资成本接近。”湖南金科营销总监宋涛的分析牵引出开发商的一种压力——融资成本的上升。
近年来人民币不断升值和美国退出量化宽松政策的预期，削弱了商业银行的对外放贷能力，加上互联网金融产品的冲击，使得金融机构资金来源成本大幅提升，开发商的贷款利率和个人房贷利率居高不下。
虽然一些开发商开拓了新的融资渠道，如信托、债权转让、基金等，但融资成本都达到15%以上，致使一些开发商在喊亏本卖楼。新政甫一出台，一些开发商便立马 传出涨价的风声，意在分食新政红利，但又迅即辟谣。10月15日，碧桂园联席总裁朱荣斌对此前的涨价通知声称，“碧桂园方面要综合考虑当下政策和市场等因 素，此前属于试探市场风向的做法。”
这种市场反复暴露出开发商与消费者之间的利益博 弈，他们预判消费者会更倾向选择品牌楼盘，但又担心库存高企的市场难以抬价，所以长沙万科、旭辉地产等开发商尽管有促销，但促销力度不大，有些还是“限 量”，以此来试探楼市风向，保持利润与存量的动态平衡。对于11月即将上市的新品，旭辉地产相关负责人表示“是否促销还要继续观察”。
但是，中小房企负债率已创新高，去化还贷成新常态，这股去化还贷的力量将成品牌开发商涨价的掣肘。
预期：年底或启动实质性降价
再过7天就将进入11月，这个月对于开发商来说意义非凡。
“长 沙由于受产业支撑较少和城市人口增长缓慢的影响，如果没有政策利好或者产业支撑，短期要出现房价大涨不现实。但今年受整体市场影响现已跌入合理水平，部分 还在赔本销售。”宋涛分析，2014年的房地产市场进入下行阶段，符合市场规律，根本原因还是供需失衡后的正常调整。
11月是开发商一年最后的销售时机。除万科、万达外，无论是千亿级企业，还是第二、三线阵营的房企，现有销售数据显示离完成目标仍有一定差距。有地产界人士预 测，楼市会出现实质性价格下滑，加速回笼现金流。其实，长沙楼市已经露出降价端倪，南城某楼盘直接打出4500元的均价，相比过去便宜近千元，而这种降价 现象将更多出现在配套不成熟、地段交通不太便利、区域存量积压多的地段。