租赁合同无效 租用人仍须支付使用费

10.11.2015  16:55
  湖南法院网讯 近日,汉寿县人民法院审结了一起土地、房屋租赁合同纠纷案,判决支持了出租者提出的诉讼请求。

  原告 :催讨租金未果

  被告 :对方无相关证件

  2012年3月下旬,曾某、邱某(两人均受原告艾某委托)与被告某硅业公司签订土地、房屋租赁合同,约定租赁期限为8年,租金前4年每年为8万元,后4年考虑适量增加租金。被告某硅业公司支付第一年的租金8万元后,随即对租赁场地进行了道路修建、场地硬化等建设活动,安装了相关加工设备并进行生产。

  后来,被告公司在停产后一直实际占用租赁标的物并雇员看守至今,但一直未按租赁协议支付租金。故原告诉至法院,请求判令被告某硅业公司向原告支付拖欠的租金16万元。

  被告认为,因涉案土地无土地使用许可证、房产证,违反了《合同法》第五十二条、《城乡规划法》第四十条、《土地管理法实施条例》第二十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条的规定,应属无效合同,故不应支付租金。

  法院 :

  合同无效承租人仍须付费

  法院经审理认为:原告虽提交了相关证据证明其系本案所涉土地、房屋的使用者、建设者、实际收益人,但在一审辩论终结前仍未提交有效的建设工程规划许可证,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《合同法》第五十二条第(五)项的规定,认定租赁协议无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定,原告作为本案所涉土地、房屋的使用者、建设者、实际收益人,有权要求被告公司参照协议约定的租金标准支付房屋占有使用费,本案中,被告公司自签订租赁协议至今仅支付了一年租金,现原告要求被告支付2013、2014年度租金16万元,符合法律规定,故对原告的诉讼请求予以支持。

  【法官说法】

  《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,法院应当认定有效。

  租赁合同被认定无效后,当事人虽不存在租赁法律关系,但最高人民法院出台的上述解释第五条明确规定:“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。”本案中,租赁合同虽无效,但承租人仍应支付占有租赁物期间的使用费。法官认为,市民在签订租赁合同之前,应谨慎审查租赁标的物是否取得相应许可证,全面考量、确保所签订合同的合法有效,否则就得承担租赁合同无效的法律风险。 来源:汉寿县人民法院 责任编辑:李燕
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