搜房中指院百城房价盘点：全国价格下跌，城市分化明显
2014年，我国房地产市场步入调整期。受早期拿地、新开工量较大影响，市场供应量增加，需求入市放缓，在供大于求的压力下，房价结束2013年的上涨趋势，多数城市住宅均价下跌，但不同城市价格走势分化明显。本报告对中国房地产指数系统发布的百城指数进行了详细盘点，数据解读2014年房价变化，并挖掘不同城市房价走势特点及原因。
数据显示，2014年12月百城均价降至10542元/平方米，自5月以来连续8个月环比下跌，同比下降2.69%，自10月起连续3个月下跌;十大城市住宅均价下降至18878元/平方米，同比下降0.61%，跌幅显著低于百城整体水平;分梯队来看，一线城市住宅均价表现坚挺，住宅均价累计上涨0.58%，二三线城市均下跌。
具体来看，不同城市走势分化。一线城市潜在购房需求较旺盛，在楼市整体下行背景下依然微幅上涨，但涨幅明显低于2013年。其中上海、北京分别上涨2.46%和1.83%。厦门、石家庄、保定等库存合理、政策利好的热点二三线城市房价同比上涨明显，其中保定、厦门涨幅在12%以上。“京津冀一体化”带动河北房地产市场升温，全年百城住宅均价累计上涨前五名的城市中，河北城市位列四席。三亚、杭州、武汉、天津等库存较高的二线城市房价呈下跌态势。其中三亚、杭州全年累计跌幅超过10%。菏泽、桂林、德州、宝鸡等三四线城市房价绝对水平低，且下跌明显。其中，菏泽降幅达19.55%。
展望2015年，全国市场仍面临高库存压力，去库存是主基调，全年价格保持平稳或小幅下跌，不同城市房价未来走势或将继续呈现分化：一线城市对限贷放松、降息等政策反应较敏感，潜在购房需求仍较旺盛，同时近年来一线城市住宅用地成交楼面价持续走高，若2015年货币环境进一步调整，一线城市房价仍将面临一定的上涨压力;少数热点二线城市同样存在大量的购房需求，库存压力减轻后房价走势或接近一线城市，但多数二线城市价格表现将相对平稳;大多三四线城市市场需求在早期透支，一定时期内库存压力较大，房价或将继续下行。百城住宅均价连续8个月环比下跌，各级城市表现分化
百城整体：百城住宅均价连续8个月环比下跌，四季度跌幅收窄
图：2011-2014年及2014年各季度百城价格累计涨跌情况
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，2014年以来，百城住宅均价进入调整期，自5月以来连续8个月环比下跌，全年累计下跌2.69%。一季度，受宏观经济增速放缓、信贷收紧、季节性调整等多重因素影响，百城住宅均价涨幅明显收窄,但仍累计上涨1.56%;二季度购房者观望情绪蔓延导致需求不足，房企加大供应并以价换量，5月百城住宅均价在环比连续上涨23个月后首次出现下跌，跌幅为0.32%，住宅价格在经历近两年持续上涨之后进入调整期，二季度累计下跌0.72%;三季度地方政府放松限购、限贷政策，短期内促进市场成交回升，但随着供应量继续加大，供大于求矛盾进一步显现，房企在高库存、高负债的双重压力下延续打折促销、以价换量的去库存策略，市场价格进一步下行，9月百城住宅均价跌幅扩大至0.92%，三季度累计跌幅扩大至2.30%。
9月30日央行出台放宽限贷政策对扭转市场预期起到积极作用，成交量明显回升，为了完成年度销售目标，房企继续加大推盘规模。四季度房价仍处于下行通道，但跌幅收窄至1.22%。
与2013年相比，2014年百城住宅均价累计上涨城市数量明显减少，涨幅明显缩小。
2014年百城住宅均价累计上涨的城市有15个，较2013年减少77个，上涨的城市分别为，3个一线城市、5个二线城市、7个三线城市，最大涨幅为12.43%，较2013年缩小15.9个百分点;累计下跌的城市有85个，较2013年增加77个，最大跌幅为19.55%，较2013年扩大5.64个百分点。
十大城市：2014年以来累计下跌0.61%，跌幅低于全国整体
图：2010年6月至今十大城市住宅均价及环比变化
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
2014年以来十大城市住宅均价变化趋势与百城整体一致，累计下跌0.61%，跌幅低于百城整体2.08个百分点。具体来看，一季度十大城市住宅均价环比涨幅持续收窄。4月涨幅收窄至近一年半最低水平，为0.39%，均价达到19640元/平方米，为2010年6月以来历史最高;5月是价格变化的“拐点”，十大城市住宅均价由涨转跌，跌幅为0.18%。三季度随着市场下行，十大城市住宅均价持续下跌，9月跌幅扩大至1.23%，超过百城同期跌幅(0.92%)。进入四季度以来，在各种利好政策的推动下，市场明显好转，累计跌幅缩小至0.59%。
分季度来看，一季度十大城市住宅均价累计上涨3%，各城市均累计上涨，北京累计涨幅最大，为5.1%;二季度十大城市住宅均价累计由涨转跌，跌幅为0.24%，其中北京、上海、广州、天津小幅上涨，其他6个城市均由涨转跌，杭州跌幅最大，为3.33%;三季度多数二三线城市放松或取消限购，但市场观望情绪渐浓，市场供大于求状况加深，十大城市住宅均价累计跌幅扩大至2.7%，十个城市均累计下跌，杭州跌幅仍最大，为5.43%，深圳跌幅最小，为0.51%;四季度在限购、限贷放松等各种利好政策的推动下，楼市有所回温，十大城市住宅均价累计跌幅较三季度收窄2.11个百分点至0.59%，其中上海、深圳、成都3个城市由跌转涨，深圳累计涨幅最大，为1.83%。
Ø 各级城市：2014年以来一线城市累计上涨但涨幅明显收窄，二三线城市均累计下跌;不同城市表现分化
图：2010年6月至今各级城市均价环比变化
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
2014年以来，各级城市住宅均价整体变化方向一致。一季度，各线城市住宅均价仍上涨，但涨幅明显收窄，三线城市在2月出现短暂小幅下跌;自5月以来各线城市全部由涨转跌，二线城市累计跌幅最大，一线城市累计跌幅最小;三季度，各线城市住宅均价下跌幅度均扩大，二线城市累计跌幅仍居首位，三线城市累计跌幅最小;四季度，一线城市累计止跌转涨，二、三线城市仍累计下跌。
在楼市整体下行背景下，一线城市住宅均价表现坚挺，2014年一线城市住宅均价累计上涨0.58%，二三线城市均转为累计下跌。
图：2013年及2014年不同梯队城市房价累计涨跌情况
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
2014年一线城市住宅均价累计上涨0.58%，其中上海、北京、深圳累计上涨，涨幅分别为2.46%、1.83%和0.42%;广州累计下跌4.53%。二三线城市均累计下跌，同级城市内部不同城市表现明显分化。二线城市住宅均价累计下跌5.53%，其中厦门价格上涨较明显，累计上涨12.27%;三亚、温州累计跌幅均超过12%。三线城市住宅均价累计下跌4.87%，其中保定上涨态势最明显，涨幅为12.43%;桂林、菏泽累计跌幅较大，均超过15%。