湖南房地产官方研判：人口净流出市县 房价将小幅下跌

　　8 月 9 日，潇湘晨报记者从湖南省住房和城乡建设厅获悉，该厅与省统计局联合发布《关于 2019 年上半年湖南省房地产市场形势的通报》（以下简称通报）称，上半年，全省房地产市场继续调整，商品房销售面积下降，土地市场量价齐跌，房地产税收增速、贷款增速双双回落；但房地产开发投资仍然较快增长，房价基本稳定，市场总体平稳。

　　通报显示，全省商品房销售面积继续下降，但全省 14 个市州房地产开发投资均实现正增长，增幅较大的为张家界市（70.5%）、怀化市（35.7%）、衡阳市（29.1%）。长沙市完成房地产开发投资 761.91 亿元，同比增长 12.9%，增速较去年同期、一季度分别扩大 21.3 个、5.6 个百分点。

　　预计下阶段，在调控政策持续严控下，我省住房价格将保持总体平稳，但城市间将出现分化，部分具有较强产业及人口支撑的市县，潜在住房需求较为充足，房价将基本持平；部分产业基础薄弱、人口净流出及购房需求透支严重的市县，房价将小幅下跌。

　　销售：上半年全省商品房销售面积同比下降，长沙同比降 5%

　　上半年，全省房地产市场继续调整，商品房销售面积下降，土地市场量价齐跌，但房地产开发投资仍然较快增长，房价基本稳定，市场总体平稳。

　　通报显示，1-6 月，全省商品房销售面积 3566.63 万平方米，同比减少 6.8%，增速较去年同期回落 14.3 个百分点，较今年一季度提高 3.3 个百分点，低于全国增速 5 个百分点。总量、增速在全国排名第 9 位、第 23 位，在中部排名第 4 位、第 5 位；销售金额 2164.56 亿元，同比增长 0.1%，增速较去年同期回落 20.4 个百分点，较今年一季度提高 8.2 个百分点。

　　市州方面，1-6 月，长沙市商品房销售面积 944.40 万平方米，同比减少 5%，增速较去年同期回落 5.5 个百分点，较今年一季度提高 25.6 个百分点；商品房销售金额 799.07 亿元，同比增长 2.1%，增速较去年同期回落 4.9 个百分点，较今年一季度提高 31.9 个百分点。三四线城市方面，商品房销售面积 2622.23 万平方米，同比减少 7.3%，增速较去年同期、今年一季度分别回落 17.5 个、5.8 个百分点；商品房销售金额 1365.49 亿元，同比减少 1%，增速较去年同期、一季度分别回落 30.7 个、7.7 个百分点。

　　开发投资：14 个市州均正增长，张家界、怀化、衡阳居前三位

　　房地产开发投资较快增长。1-6 月，全省完成房地产开发投资 1867.66 亿元，同比增长 15.6%，增速较去年同期和今年一季度分别提高 5.5 个、0.9 个百分点，高于全国增速 4.7 个百分点，较 1-5 月回落 1.5 个百分点，总量、增速在全国排名第 13 位、11 位，在中部六省排第 4 位、第 2 位。从投资结构看，住宅完成开发投资 1309.76 亿元，占全省房地产开发投资的 70.1%，同比增长 17.4%，增速较去年同期和今年一季度分别回落 6.1 个、1.2 个百分点；非住宅完成投资 557.89 亿元，同比增长 11.7%，增速较去年同期和今年一季度分别提高 23.1 个、5.3 个百分点。其中，办公楼完成投资 71.59 亿元，同比增长 27.1%；商业营业用房完成投资 270.73 亿元，同比增长 10.1%；其他非住宅完成投资 215.57 亿元，同比增长 9.2%。

　　分市州看，全省 14 个市州房地产开发投资均实现正增长，增幅较大的为张家界市（70.5%）、怀化市（35.7%）、衡阳市（29.1%）。长沙市完成房地产开发投资 761.91 亿元，同比增长 12.9%，增速较去年同期、一季度分别扩大 21.3 个、5.6 个百分点。

　　房企积极性强：上半年施工及新开工面积增速均同比增长

　　通报显示，1-6 月，全省新建商品住宅均价 5795 元 / 平方米，全国排名 27 位，中部六省末位。国家统计局数据显示，6 月，长沙、岳阳、常德新建商品住宅同比分别上涨 8.8%、4.9%、12.3%，环比分别上涨 0.7%、0.2%、0.5%；其中长沙环比涨幅较 5 月收窄 0.2 个百分点，岳阳、常德较 5 月扩大 0.3 个、0.2 个百分点。

　　施工及新开工面积增速企稳回升。全省商品房施工面积 33617.41 万平方米，同比增长 11.9%，增速与一季度持平，较去年同期提高 1 个百分点；其中，新开工面积 5113.33 万平方米，同比增长 12.2%，高于全国增速 2.1 个百分点，较去年同期回落 27.8 个百分点，较今年一季度提高 6.4 个百分点。新开工面积总量、增速分别在全国排名第 8 位、第 16 位，在中部地区排名第 3 位和第 2 位。竣工面积 1630.03 万平方米，同比减少 0.6%，降幅较去年同期收窄 7.8 个百分点，较今年一季度扩大 0.5 个百分点。         

　　房地产用地降幅近期有所收窄。全省房地产用地供应 1976.99 公顷，同比减少 12.8%，增速较去年同期、一季度分别回落 82.5 个、15 个百分点，但较 1-5 月提高 5.4 个百分点。其中，住宅用地供应 1278.18 公顷，同比减少 16.7%；商服用地供应 698.81 公顷，同比减少 4.6%。价格方面，全省房地产用地出让均价 3104 元 / 平方米，同比下降 8.1%，增速较去年同期回落 71.9 个百分点，但较今年一季度、1-5 月提高 3 个、8.5 个百分点。其中，住宅用地出让均价 3552 元 / 平方米，同比下降 6.6%；商服用地出让均价 2361 元 / 平方米，同比下降 9.9%。

　　个人住房贷款余额 8056.43 亿元同比增长 24.4 %

　　房地产税收增速明显回落。1-6 月，全省完成房地产税收收入 585.16 亿元，同比增长 11.5%，增速较去年同期回落 9.1 个百分点；占税收总收入比重为 27.9%，占比较去年同期提高 2.6 个百分点。房地产税收地方部分 456.08 亿元，同比增长 11.6%；占地方收入比重为 29.8%，占比较去年同期提高 3.1 个百分点；占地方税收收入比重为 43.9%，占比较去年同期提高 3.5 个百分点。

　　房地产贷款增速持续放缓。截至 6 月底，全省房地产贷款余额 12757.92 亿元，占全部贷款的 31.9%，同比增长 20.8%，增速较去年同期和今年一季度分别回落 10 个、3.7 个百分点。从贷款投向来看，开发贷款余额 3743.08 亿元，同比增长 10.9%，增速较去年同期和今年一季度分别回落 27.8 个、6.0 个百分点。个人住房贷款余额 8056.43 亿元，同比增长 24.4 %，增速较去年同期和今年一季度分别回落 1.9 个、2.4 个百分点。

　　预判：三四线城市预期走弱，面临一定调整压力

　　4 月 19 日，中共中央政治局会议再次重申必须坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。4 月以来，住房城乡建设部先后两次对苏州、大连、佛山等多个房价过快上涨城市进行了预警提示；银保监会严查房地产违规融资，针对金融机构违规 “ 输血 ” 房地产行业开出多张罚单，金融监管升级。

　　4 月下旬，在省委省政府的统一部署下，省财政厅会同省住房和城乡建设厅、国家税务总局湖南省税务局在全国率先取消了长沙市二套住房契税优惠政策，迅速稳定了市场。下阶段，我省将继续坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，积极贯彻国家调控要求，做好房地产市场调控工作。

　　两部门分析，下阶段趋势表现一是商品房销售小幅下降。长沙市受经济发展态势好、人口持续大幅净流入等因素影响，住房需求仍然旺盛，但在严格调控政策作用下，销售将稳中趋缓；三四线城市受今年全省棚改规模、货币化安置规模大幅下降，以及城镇人口增长缓慢等因素影响，市场预期不断走弱，持币观望现象增多，住房需求比较疲软，面临一定调整压力。

　　二是房地产开发投资增速放缓。当前房价基本平稳，房企出于补库存需求，拿地开发意愿整体较强，房地产开发投资仍将保持一定增长；但是，随着下半年市场进一步调整，在销售到投资的传导效应下，叠加房企融资环境偏紧等因素影响，预计房地产开发投资增速将从高位回落。

　　三是房价总体平稳。在调控政策持续严控下，我省住房价格将保持总体平稳，但城市间将出现分化，部分具有较强产业及人口支撑的市县，潜在住房需求较为充足，房价将基本持平；部分产业基础薄弱、人口净流出及购房需求透支严重的市县，房价将小幅下跌。

　　潇湘晨报记者刘李 长沙报道

　　（来源：潇湘晨报）