2016年上半年我省商品房销售高速增长 房地产开发投资企稳回升

　　2016年上半年，在房贷政策相对宽松、开发企业促销力度加大等因素共同作用下，湖南房地产市场呈现销售快速回暖、开发投资企稳回升、待售面积增速回落的局面。

　　 一、上半年湖南房地产市场发展情况  

　　 （一）房地产开发投资企稳回升  

　　上半年，湖南完成房地产开发投资1278.49亿元，同比增长7.8％，增幅比1－5月提升2.4个百分点，为近18个月以来的高点，增速由1－5月全国的第21位提升至第18位，初步显现出湖南房地产投资走出泥潭。

　　从房屋类型来看，住宅完成投资834.51亿元，同比增长2.1％，增幅比1－5月提升0.2个百分点，占房地产开发投资的比重为65.3％，同比下降4个百分点；商业营业用房完成投资236.17亿元，同比增长29.1％，占房地产开发投资的比重为18.5％，同比上升3.1个百分点。

　　分市州来看，12个市州房地产开发投资实现增长，增速居前三位的市州为益阳、郴州、张家界，分别增长26.3％、18.0％、13.7％。长沙上半年完成投资586.91亿元，同比增长9.6％，完成投资下降的有邵阳、娄底两个市，同比分别下降1.7％、2.3％。

　　 （二）商品房销售面积、销售额均保持高速增长  

　　上半年，湖南商品房销售面积3099.09万平方米，同比增长28.2％，增速比1－5月提升0.6个百分点，增速由1－5月全国的第14位提升至第13位。商品房销售额1452.74亿元，增长35.6％，比1－5月提高0.4个百分点。从房屋类型来看，住宅销售2777.91万平方米，同比增长27.9％；商业营业用房销售169.01万平方米，同比下降3.1％；办公楼销售53.14万平方米，同比增长142.7％；其他房屋销售99.04万平方米，同比增长101.3％。住宅销售对全省商品房销售的贡献率最大，为88.9％，拉动增长25个百分点。

　　住宅中，90平米以下住房销售368.94万平方米，增长54.9％；90至144平米住房销售1964.02万平方米，增长29.4％；144平米以上住房销售396.69万平方米，增长7％；别墅、高档公寓销售48.26万平方米，增长4.2％。

　　 （三）新开工面积、竣工面积快速增长  

　　在商品房销售持续快速增长的刺激下，房地产开发企业开发信心增强。上半年，湖南商品房施工面积26388.03万平方米，同比增长8.3％，比1－5月提升0.3个百分点。本年新开工面积3288.49万平方米，增长19.0％，增幅比1－5月提升5.8个百分点。其中，住宅新开工面积2294.93万平方米，增长9.6％，商业营业用房新开工面积506.40万平方米，增长48.6％。湖南商品房竣工面积2061.58万平方米，增长42.3％。其中，住宅竣工面积1578.64万平方米，增长38.9％。

　　 （四）住宅库存下降  

　　6月末，湖南商品房待售面积3347.16万平方米，同比增长2.6％，增速为2010年来新低。其中，住宅待售面积2115.33万平方米，同比下降3.8％，商业营业用房待售面积696.65万平方米，同比增长22.7％。据测算，6月末住宅的去化周期为15个月左右，较2015年年末缩短了2个月。

　　 （五）土地购置面积和成交价款均下滑  

　　上半年，湖南房地产开发企业土地购置面积共344.78万平方米，同比下降6.8％。土地成交价款71.49亿元，同比下降13.2％。

　　 （六）开发企业资金压力稍有缓解  

　　销售火爆，资金快速回笼，使得房地产开发企业资金压力稍有缓解。上半年，湖南房地产开发企业本年到位资金2850.19亿元，同比增长5.2％，比1－5月提高2.1个百分点。其中，国内贷款287.60亿元，下降0.3％；自筹资金　631.00亿元，增长2.1％；定金及预收款551.27亿元，增长7.0％；个人按揭贷款367.18亿元，增长38.3％。个人按揭贷款对本年到位资金增长的贡献率为72％，是增长的主要来源。

　　 （七）房地产税收增速提高，贡献率提升  

　　据省财政厅统计，上半年，湖南完成房地产相关税收363.54亿元，同比增长8.73％，增速提高2.68个百分点。对税收总收入增长的贡献率为29.52％，同比提高了7.03个百分点。

　　 二、值得关注的情况  

　　（一）地区间去化周期差异巨大。随着销售的快速增长，6月末湖南整体去库存周期较2015年末缩短了2个月，但各地区之间差异仍较大。其中，去化周期超30个月的有4个市州，分别是长沙、株洲、张家界和湘西自治州。

　　表1：湖南商品房待售面积及去化周期（分地区） 

　　 （二）商业营业用房投资过热，且消化不易。 上半年，湖南商业营业用房本年新开工面积506.40万平方米，增长48.6％，而销售面积仅为169.01万平方米，下降3.1％。6月末待售面积696.64万平方米，增长22.7％。受互联网经济的影响，商业营业用房的销售难言乐观，从待售面积与近10月月均销售面积对比来看，去化周期将达50个月以上。

　　 （三）房地产开发企业规模偏小，盈利能力差。 从资产看，2015年，湖南房地产企业总资产12620.54亿元，平均每个企业资产为3.40亿元，而2014年全国平均每个企业资产已达到5.29亿元，全省仅为全国2014年平均水平的64.3％。从利润看，2015年，房地产开发企业营业利润33.46亿元，平均每个企业的营业利润90.2万元，而2014年全国平均每个企业营业利润已达652.16万元，全省尚未达到2014年全国平均水平的六分之一。

　　 三、下阶段房地产市场形势展望  

　　 （一）销售增速会略有回落。 2015年至今，湖南房地产销售保持快速增长，是受2014年销售低迷、基数较低以及各项政策利好的综合影响，预计2016年下半年，受基数抬高及需求已集中释放的影响，房地产销售面积增长或将有所放缓，预计全年增速在15％左右。

　　 （二）去库存仍将是房地产企业的重要目标。 2016年下半年，房地产市场整体供大于求的格局仍将持续，为防范风险，去库存仍将是房地产企业的主要目标。

　　 四、促进房地产市场健康发展的建议  

　　 （一）严控土地供应，避免投资过热库存不降反增。 在商品房销售快速回暖，融资成本下降，房地产开发投资迅速回升的情况下，政府应当根据当地库存情况有序规划土地供给量，维持市场长期健康、稳定发展，避免出现库存不降反增的情况。

　　 （二）加大住房按揭贷款支持力度，房地产开发贷款要有保有压。 加大对城镇居民首套住房、农民进城购房的信贷资金供给，支持房地产“去库存”。房地产开发贷款加大对棚户区改造、保障性住房的支持力度，收缩对传统商业营业用房的资金支持。

　　 （三）推进房地产供给侧管理。 允许房地产开发企业根据市场需求更改已拿地的开发规划，调整产品供给结构。鼓励开发价格合适、管理规范、生活舒适的商品房，满足进城农民等的需求。减少传统商业营业用房的土地供应和资金扶持。