搜房中指报告：限购政策放松对房地产市场影响显著

　　个人住房贷款政策多次调整，差别化信贷控制二套及以上房贷。2008年，受金融危机影响，为拉动投资、促进住房消费，央行降低贷款利率，首套、首改等刚需房贷利率开始下调。2009年，房贷优惠力度进一步加大，不仅可以申请七折贷款利率优惠，符合条件的第二套普通自住房购买者也可比照执行首次贷款的优惠政策。2010年至今，随着“国十条”开启新一轮调控，差别化信贷力度不断加码，2013年“国五条”提出进一步提高二套房贷首付比例，北京等城市随即提至七成，对改善性需求入市造成显著影响。9月30日，央行为支持居民家庭合理的住房贷款需求，再次加大信贷支持力度，放松二套信贷，非限购城市居民在还清现有房贷后可贷款购买三套及以上房屋。

　　差别化信贷执行以来效果显著，但可能遏制部分改善型需求。限购、限贷政策对于房价高企的城市，能够有效遏制投资型需求，但是部分改善型需求也可能难以得到满足。从近年走势来看，北京140(含)以上的住宅销售面积占比从2007年的43%下降至2013年的37%，90平以下刚需住房需求保持平稳增长，但是90(含)-140平的住房需求也呈现小幅下降，其中不乏为改善居住条件所产生的需求。南京2010年100平以下刚需住房占比为43%，2011年限购、限贷后，占比上升5个百分点，而对于120(含)-140平住房需求，占比则下降3个百分点至8%。

　　在北京、上海这样房价较高、购买力也较强的城市，购房需求对贷款的依赖程度较为分化，中低端需求更多依靠贷款购房，与此同时全款购买二套及多套房屋的也不在少数，因此限贷对此类城市更多影响的是偏中高端需求。而对于其他更多城市来说，受购买力因素的限制，限贷对于改善型需求的影响则更为明显。

　　取消限购对市场影响有限。三季度以来，放松限购城市数量迅速增加，目前仅余四个一线城市和三亚仍在坚持限购。但是，限购放松或取消后，市场仅在短期内有明显回升迹象，随后又呈现回落，执行三年之久的限购政策对于市场的调控作用已相当有限，刚性需求在此过程中逐渐释放，而对于二套及多套房的限贷政策又决定了单独放开限购难以对市场形成有效刺激。

　　在限购取消后，差别化信贷短期内成为抑制投资需求最为有效、影响市场预期最为显著的调控手段。目前限购正在逐步退出，限贷政策有所放松，但是首套房贷款在首付比例、贷款利率方面仍明显存在明显优惠，使得部分改善型住房需求在一定程度上得到释放。我们认为，在长效调控机制尚未建立，但是限购手段正在逐步退出的过渡时期，差别化的信贷政策能够抑制部分投机需求，成为房地产调控的重要手段。