长沙一年处理解决七成房产办证遗留问题

　　 发放6.41万本“迟到”房产证，力争2017年底前全部解决这一问题

　　小小房产证，牵动万家心。截至2015年底，全市共发放6.41万本“迟到的房产证”。　　长沙晚报记者 王志伟　　通讯员 彭军 摄影报道

　　长沙晚报记者 陈焕明

　　通讯员 彭军 刘攀

　　八旬老人唐伟2005年住进了位于开福区德雅路附近的金地园小区，因小区地块牵扯进一场商业官司，官司没有打完，而房产开发公司却早已注销，导致金地园小区办不了房产证，一晃10年过去了，小小房产证成了唐娭毑的一块心病。

　　换位思考一下，老百姓几乎花费一生积蓄购买了房产，但漫长的10年、20年过去了，房产证仍然遥遥无期，任谁来说这都是一件无比揪心的事。长期以来，因为种种原因，长沙市有逾9万个家庭遭遇历史遗留问题造成的“疑难房产”。自去年起，长沙市集中处理房产登记历史遗留问题，把解决房产证历史遗留问题作为民生实事全力抓紧抓实。截至2015年底，像唐伟娭毑一样的家庭期盼已久的“大红本”，全市已发放6.41万本。

　 　案例1

　　工程结算经济纠纷

　　致426户业主10年难领证

　　金秋小区位于天心区芙蓉南路368号，共有17栋426户住户，横亘在这426户业主心中的正是那一本房产证。63岁的黄德林告诉记者，他的房子在13栋，是2001年交的钱，2005年入住，“一本房产证我盼了10年，从原来的‘叔叔伯伯’等成了‘爹爹’。”

　　由于当初建房时，原基建施工队与金秋房地产公司在工程结算过程中存在经济纠纷，施工单位扣留了项目施工资料，因此无法进行综合验收，导致426户住户10年来一直未能拿到产权证。

　　房产证办不下来，不仅让住户心里感觉不踏实，更给他们的生活和工作带来不少麻烦。金秋小区业主罗强告诉记者，因为没有房产证，家人的户口都无法办理，小孩要读书，因为没有户口，不能按片区入学，不得不找关系，好不容易才弄到个学位。

　　为了解办证进展，业主们多次咨询小区物业，而物业又让他们找开发商，“推来推去问了不知多少次，始终没人给出确切答复。”

　　同样由于开发商和承建方之间存在矛盾纠纷导致房产证办不下来的，还有岳麓区望岳街道丽都桃源小区，当时小区施工现场无人管理，技术资料丢失，致使2栋、3栋共有286户5年来一直无法办理房产证。

　　 案例2

　　土地牵涉官司

　　却导致业主拿不到房产证

　　“房款和办理产权证的钱都交清了，但产权证连个音讯都没有，你说我们心里能不急吗？”八旬老人尹冰心告诉记者，为了不用爬楼，2003年，她和老伴在金地园小区买了一套电梯房，两年后交房，他们便一次性付清了27万元房款。

　　“为了凑齐这27万元，我们将毕生积蓄拿了出来，还找亲戚借了点，甚至连没到期的国库券都卖了。”尹娭毑说，她和老伴都只有退休金收入，买套房子很不容易。

　　没过多久，尹娭毑想把金地园的房子卖掉，但房产证没拿到，房子没人敢买。“于是我去问开发商，工作人员说：‘还有很多人10年都拿不到呢，回家慢慢等着吧’。”没想到这一等就是10年，尹娭毑和邻居们也开始了漫长的办证之路。

　　由于金地园小区中一块地的产权证牵涉一项官司，金地园小区400户业主中，6栋的20户业主都拿不到房产证。但尹娭毑认为，无论哪个环节出了问题，后果都不应由业主承担，“证件齐全，手续合法，为什么没有证？”带着这个问题，尹娭毑一直在为房产证奔波。

　　从开福区政府，到房产局、建设局、国土局，为了拿到房产证，尹娭毑和其他业主把能跑的部门都跑了个遍，“不是说有事可以打相关政府服务热线吗？我打得连接电话的小妹子都能听出声音了，可得到的答复还是‘尹奶奶，我们只能尽力解决’。”

　 　转机

　　长沙市成立专门机构处遗，郑重承诺“3年为限”

　　小小房产证，牵动万家心。房产办证遗留问题一直是涉及千家万户的“老大难”问题。“这两年人慢慢疲了，老头子身体也不好，出来跑得少了。”尹冰心渐渐要放弃房产证的时候，事情出现了转机。去年6月，物业找到她，要她提供相关资料，这是要为她办理房产证了。

　　这个转机缘于从2014年开始，长沙市委市政府决定解决房产办证遗留问题，并郑重承诺用2至3年时间彻底解决“来源合法、安全合格、权属清晰”的房屋产权证问题。省委常委、市委书记易炼红要求各级各相关部门，深入践行党的群众路线，带着感情、带着责任、带着章法，全力解决房产办证遗留问题，兑现“3年为限”的庄严承诺。

　　去年3月，全市房产办证遗留问题协调领导小组成立，该小组由市委书记和市长挂帅，27个市直机关部门为成员单位，市区县均成立专门的处遗机构。为此，长沙市委市政府设立市房产办证遗留问题协调领导小组办公室（简称“市处遗办”），专门从政法、住建、国土、规划、财政等单位抽调20多名人员脱产办公，岳麓区银盆南路277号4楼是市处遗办的办公地点。区县（市）相应成立组织机构，建立“以区为主、市区联动、部门协作”的处遗工作机制，并将这项工作纳入市直相关部门和区县（市）的绩效考核。

　　去年7月27日，对尹冰心来说是她一生难忘的好日子。那天，她从易炼红书记手上接过了日思夜想的“大红本”。她感慨道：“这次能拿到我期盼已久的房产证，真是党的群众路线教育实践活动落到了实处啊。”

　　和尹娭毑同一天领到房产证的，还有岳麓区橘子洲街道曙光泊岸小区的690名业主。该小区业主罗治明告诉记者，他们从2009年购房，就一直盼着房产证，已记不清去了多少次小区的物业管理处，询问办证事宜，无奈之下，大家走上了信访之路，在小区挂横幅，找来媒体曝光……“搭帮政府，为民办了难事，办了实事，办了好事，我心里的石头终于落了地，可以睡个踏实觉了。”罗治明说。

　 　究因

　　开发商诚信缺失导致办不了证的占绝大多数

　　其实，早在2014年初，长沙市就启动了全市房产办证遗留问题的摸底调查。市住建委牵头走访调查发现，全市超期未办理产权证的项目有425个，涉及2432栋、90582户，时间最长的达30年，户数最多的项目有2000多户。

　　房产证为啥这么难办？拖办、迟办到底是卡在哪个环节？记者了解到，商品房竣工交付后，需要开发商首先申请初始登记，即把房屋登记至开发商名下，也就是办“栋证”。然后再和业主办理转移登记，也就是办“户证”。之后，业主就可以领取自己的房屋所有权证书了。如果在办理过程中，“栋证”和“户证”的任一环节出现问题，就有可能造成办证难。

　　时间回溯到本世纪初，当长沙房地产开始蓬勃发展，开发商的违规操作也开始显露。由于违法成本低，利润大，如每栋多加盖一两层楼房，超容积率，擅自改变规划设计用途等，开发建设单位一厢情愿认为只需补交少量城市基础建设配套费等，就能获取几百万元甚至上千万元的利润。但国土和规划部门根本不可能同意通过补交费用将违规或违法建筑变成合法，于是就造成了房产证的历史遗留问题。比如岳麓区曙光泊岸小区就存在容积率超标、规划建设局部变更等问题，开发商卖了房之后就甩手不管，致使600多户住户拿不到房产证。

　　“还有因拖欠工程款，工程转包造成工程建设资料遗失，做不了工程竣工验收的；开发商属于项目公司，建完一个项目就解散的……因为这些开发商在开发建设过程中存在违规建设、销售和交付，以及欠缴税费等违法、违规行为，造成建设项目不具备办理综合验收的法定条件，使得众多购房者买房入住多年无法拿到房产证。”市住建委房屋产权登记管理中心主任杜湘晖说，因开发建设单位诚信缺失导致办不了房产证，占所有历史遗留房产证的绝大多数。

　　历史遗留房产证办不下来，还有一种情况是国营企事业单位建的职工房。早些年，由于内部职工的住房需要，政策允许在单位自有土地如院内、厂房内建设房屋，由于当时办理产权登记意识淡薄，大都处于“只管住下去”状态。但随着单位改制、转产、破产，单位无力组织验收办理房产证，造成大量职工住房变成“无证房”，让原本生活困难的职工失去住房保障，办证诉求强烈起来。

　 　处理

　　把老百姓办证和追责分开，恶意逃责开发商列入打击清单

　　自去年3月开始，长沙便打响了一场“处遗大战”，从各职能部门抽调的人员迅速到位，齐集银盆南路277号4楼临时办公地点。

　　按原定计划，长沙2015年的房产处遗任务为4万户，这一目标到年中时已完成3万多户，于是4万户的目标任务被提升到6.3万户。一年6.3万户的任务量，已占到长沙处遗总任务量的七成。

　　萧靖羲原是市房屋产权登记管理中心审核科科长，熟悉产权办理各项流程，她被抽调到处遗办担任业务指导科科长一职。萧靖羲说，房产办证遗留问题涉及情况复杂，每个问题都有疑难杂症，多数是因无钱无人无证“三无”问题引起，即开发建设单位资金短缺，未缴齐相关手续、税费；开发商注销、自然消失、“跑路”下落不明；手续审批不齐全等。

　　没有先例，怎么处理？为了帮助市民尽早拿到房产证，长沙市创新制定“先证后税（费）、先证后责、先证后诉”的“三先三后”原则，并开出三张“清单”，对涉嫌违法违规及恶意逃避责任的开发商，列入打击清单，由公检法立案查处；对未按时缴纳税费及价款的不诚信开发商，列入限制清单，由住建、银监、工商等部门严肃追究责任；建立责任清单，按照“谁审批、谁牵头、谁负责”的原则，严格落实税费追缴和责任追究措施。

　　“‘三先三后’把老百姓办证和追查开发商责任分开、保证群众利益，为最大限度地防范搭车办证及道德风险。”萧靖羲介绍，长沙还出台有“三应三尽”和领导包案制度与其对应，即对欠缴的税费做到应缴尽缴、应收尽收、应追尽追，由市领导到区领导包案，逐个项目制定方案、确定专人、明确时限，采取时间倒排、任务倒逼、责任倒追的方式，确保项目处理到位。

　　以金秋小区项目为例，该小区开发商和承建方之间存在矛盾纠纷，项目施工资料缺失，无法进行综合验收，市处遗办、天心区政府多次召开协调会议，集中研究解决方案，最终报告确定对金秋小区17栋建筑质量进行了全面的检测鉴定，重新组织环评、施工和竣工图，办理工程质检，并要求缴清各项税费……最终426户业主全部在去年拿到了房产证。

　　“受理、发函、现场勘查、处理投诉、召开联席会议，开辟‘绿色通道’……每天都在团团转。”萧靖羲告诉记者，处遗办的工作每天都跟打仗一样，往往是一个项目还没处理完，下一个项目的资料又来了，“市处遗办所有工作人员都是‘5+2’、‘白加黑’地连轴转，非常不容易。”

　 　防范

　　研究改革商品房预售制度，建立健全房地产市场预警预报体系

　　去年以来，长沙先后启动曙光泊岸、城市动力、朝阳二村等300多个项目办证处遗工作，开福区的金地园、福城苑，芙蓉区的城市生活家、凯通国际城，岳麓区的曙光泊岸、指南针商业广场，天心区的金秋小区，雨花区的云鼎公寓等一大批项目全部解决。截至2015年底，已经给6.41万户居民送去了房产证。

　　房产办证遗留问题在全国较普遍，与长沙同等体量的城市，大多需要花费5至6年甚至更长的时间才能化解这一难题。而长沙一年之内完成6万多户目标任务，占全市总量七成以上，其速度之快，全国未有先例，这也被称“长沙处遗新速度”。

　　“按先易后难的处遗策略，前面已把相对容易的案例解决了，越往后会越难。”杜湘晖介绍，再往下面走就是啃硬骨头和打硬仗，进入处遗工作的“深水区”。有些项目在报建手续方面存在较严重问题，甚至还存在权属和债务纠纷，而这类问题往往是群众意见大、上访频率高的项目，需要承担很大的压力和冒一定的风险。“我们将坚持按处遗领导小组提出的‘证要先办、单要照买、改要到位、责要重追、线要守住’的原则加快办理，也请广大老百姓继续予以支持和理解。”杜湘晖说。

　　今后怎样规避此类问题的产生？记者了解到，现在市处遗办正在起草一份意见，以对那些在房产办证处遗过程中的失信开发商进行打击、限制，以及相关职能部门的责任追究。其中规定，对恶意拖欠税费拒不履行缴纳义务的开发商将由公检法依法进行查处；还提出必要时对开发商采取限制消费措施：不得有购买不动产、在星级以上宾馆进行高消费、子女就读高收费私立学校的行为。

　　记者了解到，目前省委督查室正在会同省住建厅和长沙市研究探索规范监管的治本之策，主要是研究改革商品房预售制度，探索出台进一步规范房产交易监管的政策措施，抓好商品房交易管理，加快推进房产测绘、预售许可等系统的关联和共享，并建立健全房地产市场预警预报体系，加大对房地产企业资金情况和在售项目的排查力度，对存在资金链断裂风险的，在做好监控的同时，加大处置力度。