购房十大“忽悠术” 小心中招

　　星沙时报/星沙新闻网11月21日讯（记者 赵鹏）每一个在城市里努力打拼、追逐梦想的人，都渴望拥有一套属于自己的房子。但购房过程中各式各样的纠纷也层出不穷。如何在买房时多留神，更好地维护自己的权益?昨日，长沙县工商局公布今年星沙楼市交易十大消费纠纷案例，教你如何见招拆招。

　　虚假广告 夸大宣传小区环境

　　欧女士看到某楼盘彩页上印有“苏州园林式小区、享受优雅生活”的宣传字样，感觉极好，便前往看房。由于小区还在建设中，欧女士在销售人员的忽悠下签订了购房合同。交房时，她发现小区环境根本没有宣传的那么好。

　　工商提醒：依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，此纠纷的关键在于王女士所购房产的销售广告和宣传材料上是否载有开发商对“小桥流水”等小区设施的说明及承诺。如果有，那么说明和承诺可以视为王女士与开发商之间所签《购房合同》的一部分。如果开发商违反了合同约定，王女士可向法院起诉要求开发商承担违约责任。

　　订金不退 退房却不退2万订金

　　李先生在某小区看中一套住房，并交了2万元订金。再次看房时，发现所订的房子距离旁边学校的锅炉房较近，要求退房或换房。开发商却表示不能换房，退房可以但订金不予退还。

　　工商提醒：《合同法》规定，当事人可以依照《担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。根据上述规定，李先生向开发商交的是“订”金，而不具有法律规定的定金性质，开发商应当将订金退还给李先生。

　　配套缩水 入住两年不见幼儿园

　　王先生购买的是小区二期住房，考虑到孩子将来上幼儿园的问题，便询问开发商。开发商表示，已计划在二期建一所幼儿园。目前，王先生已入住小区两年，幼儿园却一直没有建成。

　　工商提醒：开发商应当向王先生承担违约责任。开发商“在二期建一所幼儿园”的说明和允诺具体确定，对王先生据此决定购买该小区住房并签订商品房买卖合同有重大影响，开发商的行为属于合同的要约，受到法律约束。

　　无论开发商允诺的该内容是否写入商品房买卖合同，依法视为合同内容，根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，开发商应当向王先生承担支付违约金等违约责任。

　　延期交房 房子晚4个月完工

　　刘女士2013年12月花费近40万元购买了一套50多平方米的小公寓。按照购房合同规定，开发商将于2014年6月交房，但该公寓一直拖到2014年10月才完工。按照合同约定，开发商要赔付一定的违约金，但其以没有资金来推辞。

　　工商提醒：依据《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，刘女士可以按照合同约定向法院起诉索要违约金。

　　霸王条款 先交齐物管费再验房

　　张先生全款购买了一套期房。交房时，开发商要求他须先交齐物业管理等费用，签字领了钥匙才能验房。张先生认为，这种交房流程不合理，收货前先验货这种最基本的权利都被剥夺了。

　　工商提醒：根据消法规定，张先生作为消费者享有知悉购买该套房屋真实情况的权利；其次，商品房买卖与物业管理是两个不同的合同，开发商应当先履行商品房买卖合同中的交房义务，在房屋交付后张先生作为业主，享受到物业服务之时，才应当交纳物业管理等费用。

　　精装陷阱 实际装修很劣质

　　张女士购买了一套57平方米的精装小公寓。由于购买时该公寓属于期房，张女士只参观了样板间。样板间的装修非常精致，销售人员也介绍将来的公寓都是按照样板间标准装修。交房时，张女士发现，屋内装修的材料十分劣质，墙面有空鼓、裂缝现象，开发商只安排物业人员进行了简单的维修，但问题依然存在。

　　工商提醒：根据消法规定，开发商应当承担违约责任。张女士有权要求开发商按照样板间的装饰材料和相应资质的装饰公司重新装修，否则，自行找有资质的施工队伍并按照样板间的材料标准重新装修，支出的费用由开发商承担。因重新装修导致逾期交房的，开发商还应当承担逾期交房的违约责任。

　　年限不足 新房使用年限少了5年

　　住宅用地一般是70年，王大妈购买的新房使用年限却只有65年。由于开发商在开发过程中资金出现问题，4年后才完成交房，因此造成了新房的使用年限相对缩短。

　　工商提醒：王大妈购买的新房土地使用权年限缩短五年的说法是不正确的，土地使用权的使用年限从开发商拿到地开始已经起算。王大妈的房屋在65年后土地使用权使用年限到期，但房屋仍然可以使用，届时可以根据政府的规划继续延续土地使用权使用年限，但开发商收了70年土地使用权限的购房费，所以应承担新延续使用权的土地使用费用。

　　面积不符 合同面积与实际面积有出入

　　马先生购买了一套97平方米的住房，交房时却被告知房屋的实测面积为102平方米，多出的5平方米需要马先生补齐差价。马先生认为，多出的5个平方米视觉上根本无法看出，却要补交几万元，心里感觉非常不舒服。

　　工商提醒：《商品房销售管理办法》规定，合同未作约定的，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。马先生购买的房子面积误差比为5.2%，如与开发商有约定，则按合同处理。如无约定，马先生有权退房。

　　设计偏差 房屋设计与样板间不同

　　吴女士购买了一套120平方米的住房，看样板间时客厅的阳台和卧室的阳台是通的，显得又大又宽敞。可房子到手后才发现，两者之间是封住的。吴女士要求退房，但开发商不同意退房，只愿支付一定违约金。

　　工商提醒：开发商的行为的确违约，但是根据有关法律规定，开发商违约的行为尚未达到解除合同、退房的程度，因此，吴女士要求开发商承担违约责任的方式只能是请求支付违约金。

　 　产权问题 买房3年拿不到房产证

　　2011年，于先生购买了一套80平方米的住房。目前，交房也有3年时间了，可房产证却迟迟拿不到。找开发商要，总是称尚未办下来，现在于先生需要房产证去做抵押贷款，但是依旧拿不到。

　　工商提醒：房产证即《房屋所有权证》，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。买房后，应及时取得房屋所有权证。于先生买房未能取得房产证，应当分别向开发商和当地房产登记管理部门查询缘由。如果是开发商在开发中因相关证照不齐导致延误，可以依据购房合同要求开发商支付违约赔偿。