京上周7盘入市重现日光盘 政策利好引楼市回暖
继黄金周之后，上周北京楼市迎来一轮集中放量。据搜房网监控中心不完全统计，上周(10.13—10.19)北京共计7个楼盘集中入市。
据悉，上周末开盘的7个项目为首开香溪郡、泛海国际、金隅翡丽蓝爵堡、霸州温泉孔雀城，碧桂园九龙湾、中国铁建•原香嘉苑和恒大御景湾，其中中国铁建•原香嘉苑和恒大御景湾为自住型商品房。
值得关注的是，在当前北京楼市整体成交平淡的形势下，恒大御景湾自住房1573套房源已全部售罄，去化率100%。恒大御景湾成为首个2日内售罄的自住房项目，再次刷新自住房销售记录。
截至搜房网发稿时，部分开发商公布数据显示，首开香溪郡项目12号楼开盘,以117-126平米大户型为主，1小时内去化达到80%,剩余部分117平米三居在售;金隅翡丽•蓝爵堡推出36套精品户型，开盘半小时认购金额即过亿。
碧桂园九龙湾一期首次开盘，主推52-115平米洋房和97-239平米别墅。碧桂园•九龙湾所在的京西南涞水县，周边自然环境优越。开盘现场到访2000余客户，首推房源开盘1小时即售罄，应客户要求三次加推三次售罄，开盘即加推成为北京地产历史上为数不多的热销传奇。
政策利好 市场显现回暖迹象
9月30日，中国人民银行与银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(以下简称“9•30房贷新政”)后，半个月过去，新政效果立竿见影。
机构统计37个城市数据显示，十一黄金周共成交商品住宅138.36万平方米，较2013年、2012年同期分别增长3%和9%，其中13个二线城市市场回升最为明显，较同期分别上涨14%和21%。十一期间，北京市商品房网签量同比下降超过30%，但日均新增客源量较9月增加25.3%。而访客量是成交量的先行指标，预示市场中未来购房潜力的变化。
上周数据似乎也应征了这一预测，周末除了恒大御景湾成为首个2日内售罄的自住房项目之外，10月18日，位于京西南涞水县的碧桂园九龙湾开盘吸引近2000名购房者现场抢购，三度加推三度售罄。
限购令纷纷瓦解、央行房贷新政出台、公积金政策松绑……一系列政策利好促成了“银十”上旬各地房地产市场的普遍升温。这一回暖态势在限购政策尚未取消的北、上、广、深四大一线城市也有体现，不仅楼盘人气提升不少，新房、二手房成交量也出现复苏势头。
业内分析人士认为，在诸多楼市刺激政策下，位置好、交通便利、性价比高的楼盘将首先获得市场关注，成交量也率先复苏。但也有业内人士指出，楼市库存依然处于高位，“去库存”是首要选择，楼市已进入存量房时代，房地产市场已进入供过于求的“新常态”。
高端、改善型住宅热销成2014年楼市主调
据搜房网数据监控中心发布的《2014年上半年北京普通商品住宅成交金额榜》显示，前三甲项目都是均价40000元/平方米以上的改善型楼盘。而不论该榜单前十位还是各区域版块的明星项目，改善型楼盘牢牢占据主流。
2014年1到5月，京投银泰万科西华府以21.8亿元的成绩销冠，而北京万科作为上半年北京销售冠军企业，很大程度上得益于高端、改善型项目。朝阳臻园三度开盘三度热销，36亿元销售业绩领跑《2014年前三季度普通商品住宅销售金额榜》……上周热销的首开香溪郡、金隅翡丽蓝爵堡、碧桂园九龙湾等也均属高端或改善项目。
“北京楼市正在发生结构性变化。”一位北京资深市场人士指出，“限贷”松绑，改善型需求尤其是首次改善型需求的首付压力降低，积压数年的大量二套改善性需求开始陆续释放;其次，一些房地产企业因利好政策也开始跟风涨价，“买涨不买跌”的心态促使一部分观望情绪浓厚的购房者开始敲定交易。“改善型需求稳定增长，在市场成交中逐渐占据重要地位。”
自主型商品房或促房价回归
据不完全统计数据显示，今年三季度，包括金隅•汇星苑、恒大城、当代采育满庭春MOMA、首创•悦都汇等多个项目成交活跃。北京年内住宅项目销售突破20亿的有5个项目，其中有2个自住房项目最高的销售额达到了48.64亿元。2014年18日下午18点18分，恒大御景湾1573套自住型商品房宣告售罄。开盘两天即宣告售罄，成为最快售罄的自住房项目。
有业内人士表示，自住型商品房的市场迎合程度将增加。因为在央行救市下，整个北京市商品房的价格面临上升的态势，自住型商品房的价格优势又将体现出来。
从目前北京整个楼盘市场成交结构看，自住型商品房的“份量”在增加。10月第二周，新建商品住宅(不含保障房，含自住房)成交均价为22292元/平方米，比上周结构性下降25%。上周自住房项目和定向安置房成交量占比超过六成，成交均价最低9500元/平方米，最高2.2万元/平方米，大幅拉低了全市新建商品住宅的成交均价。自住型商品房作为北京未来住房改革的重点产品来打造，如果此类住房成交状况保持良好态势，将会对相应板块的房价下调起作用，促进房价回归。