湖南省拟立法规范物业管理——当前物业管理方面的矛盾纠纷时有发生 成为城乡社区治理体系中亟需补齐的短板

　　物业管理关系广大人民群众的切身利益，对于提升公众幸福指数、构建和谐社会具有重要意义。9月29日下午，省十二届人大常委会第三十二次会议对《湖南省物业管理条例(草案)》进行分组审议，这意味着物业管理立法正式进入人大立法程序。

　　从法治轨道规范物业管理活动，维护各方合法权益

　　物业服务管理是社会管理的重要部分，同时也是当前城乡社区治理体系中亟需补齐的短板。随着经济社会的发展，人们对物业服务的要求不断提升，物业服务管理方面的矛盾和纠纷时有发生，物业服务不规范、专项维修资金使用难、业主违章建设等问题已经影响了物业管理秩序，制约了物业服务行业的健康发展，也不利于社会和谐稳定。

　　省住建厅总工程师易继红介绍，为从法治轨道进一步规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，我省有关部门深入调研，并多次召开座谈会、听证会，广泛听取行政主管部门和社会各方面意见建议，最后经反复修改，形成了《湖南省物业管理条例(草案)》。

　　明确物业服务企业义务，不得向业主收取任何未经合同约定的费用

　　物业管理服务是物业管理的核心。条例草案明确了物业服务企业在物业服务活动中应当履行的义务，包括：落实消防、安防人员和设施，确保消防、安防监控设施正常使用；负责业主共有道路及其他公共场地的清扫保洁，负责物业管理区域内的垃圾清运；按照物业服务合同约定对物业共用部位、共用设施设备进行养护、维修；实行24小时值班制，建立和完善物业服务工作应急预案，及时处理物业服务中的突发事件等。

　　针对一些物业服务企业乱收物业费的问题，条例草案拟规定，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务合同约定的收费项目、收费标准、收费依据、收费方式，不得向业主收取任何未经合同约定以及未予公示的费用。同时，在物业服务合同期内，物业服务企业不得擅自调整物业服务收费标准。

　　条例草案同时也规定了业主的缴费义务，要求业主根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。

　　明确物业管理区域内的禁止行为，行政主管部门应依法加强监督管理

　　乱搭乱建、堵塞消防通道、乱停车辆、圈占绿地……这些行为不仅破坏小区美观，影响业主正常生活，也造成安全隐患。对此，条例草案将生活实践中多发易发的不遵守物业使用与维护规定的行为进行了归类，明确了物业管理区域内的禁止行为：擅自改变房屋外观或者违法搭建建筑物、构筑物；将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层卧室、客厅、餐厅、书房、厨房之上；违反规定存放易燃、易爆、剧毒或者放射性物质，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音；违反规定停放车辆、不在规定区域给电动车辆充电；占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防通道等影响车辆、行人正常通行的行为；侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施；违反规定摆摊设点、占道经营等。

　　对于这些禁止行为，业主委员会、物业服务企业应当制止；制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门处理。同时，业主也有权劝阻、制止和举报。

　　条例草案还要求规划、城管、住建、公安、环保、园林等有关行政主管部门依照职责分工，加强物业管理区域内房屋使用、治安秩序、消防、环境卫生、园林绿化等方面的监督管理，并在接到业主委员会、物业服务企业或者业主的投诉举报后，应及时进行调查、处理，并将调查、处理结果告知投诉举报人。没有依法履行监督管理职责的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　建立合理、高效的专项维修资金使用制度，可将专项维修资金购买国债

　　专项维修资金使用难、管理难，一直是专项维修资金使用管理中的难题。为提高专项维修资金使用效率，条例草案规定了一次投票集中表决多个维修项目、异议表决以及紧急情况事后报告等更加合理、高效的专项维修资金使用制度。

　　条例草案拟规定，常规、可预见的小额维修，可以采取业主大会一次投票集中表决多个维修项目的方式安排专项维修资金的使用。发生危及或者可能危及人身财产安全的紧急情况，需要立即维修的，可以由业主委员会安排先维修，事后报告业主大会和向全体业主公示。

　　为让专项维修资金保值增值，条例草案还规定在保证专项维修资金正常使用的前提下，可以将专项维修资金用于购买国债，并将购买国债的增值收益转入专项维修资金。