最佳供房方案或在春节后出现

　　“你好，我收到银行短信，1月份按照新利率计算的月供减少了25块钱，但我看之前报道说，1月月供应该不降反升，到底怎么回事?”1月13日，市民张先生向本报咨询。

　　央行2015年5次降息，对于“房奴”来说，月供负担得到了一定程度的降低。然而因为银行的合同规定，大部分的老房奴需要在2016年1月份起才能享受到降息带来的福利。1月1日起调整新利率，房贷月供怎么算?■记者 蔡平

　　多数房奴1月起月供减少

　　2015年经过五次降息，贷款基准利率从6.15%一路降至4.9%，降幅达20%。然而，大部分购房人仍然按照此前与银行签定的合同还本付息。

　　记者从多家银行了解到，在降息或者加息的情况下，目前各家银行的房贷利率调整有三种方式。一种是次年调，银行利率调整后，次年1月1日开始执行新利率；一种是按年度调，从贷款人的贷款日期算起，一年之后予以调息；一种是次月调息，即在利率调整后的次月执行新的利率水平。目前，大部分银行约定调整于次年生效，所以大部分人的月供将从2016年1月份开始下降。

　　也有房奴月供“不降反升”

　　而对于张先生的疑问，银行工作人员表示，1月月供减少是正常的，张先生选择的是“按年调息”，不管一年降息多少次，都得从次年的1月1日开始执行新利率。 那么，为什么会存在1月份房贷“不降反升”的情况?

　　记者了解到，1月份执行新利率后，银行会根据贷款(等额本息还款法)的剩余本金、剩余期限、新执行利率重新计算月供归还的本金，因整体利息减少，故1月份归还的本金比去年12月份增幅加大，房贷者还的本金上涨的幅度可能超过利息下降的部分，所以会出现1月份月供“不降反升”的现象。

　　另外，有的银行采取的是“两段计息”，以扣款日为界，若市民的房贷扣款日是15日，那么1月15日需要还的利息，是由2015年12月后15天的旧利率计息和今年1月前15天的新利率计息组成。 不过，从2月开始，月供就是减少的了。

　　节后或迎最佳时机

　　市民潘先生在某银行贷款时约定的利率，是基准利率上浮10%，但现在该行公布的最新利率是基准利率九折，潘先生询问其房贷在2016年是否可以按新折扣计算。

　　记者从银行方面了解到，房贷只要放了款，折扣就一直不会改变。如果放款之前银行有了新优惠，是可以协议按新折扣算的。

　　业内人士表示，2016年房贷市场的低利率或将迎来“新常态”和“房贷潮”，对长沙而言，利率折扣优惠等更为宽松的房贷政策或将在春节过后逐步推出。对于购房者来说，随着各项成本降低，将迎来购房换房的最佳时机。

　　提醒

　　提前还贷不一定划算

　　经过2015年的多次降息后，是否需要提前还款呢? “是否有必要提前还贷，得先根据实际情况来定。”一名在某银行负责个贷的理财经理介绍，如果借款人已还款多年，比如总共贷款20年，已还款5年以上，等于已支付了大部分利息，提前还贷的意义不大。

　　2008年、2009年买房享受7折优惠的业主，他们的贷款利率低于现在的五年期定存利率，也用不着提前还贷。大部分房贷都是“等额本息”还款，还款利息支出通常集中在还款初期。投资收益高于贷款利率的投资人士，也不适合提前还贷。此外，在提前还贷时，除了要提前向银行申请外，还可能要交纳一定的“违约金”。

　　记者从潘先生申请房贷所在的股份制银行获悉，该银行是不用缴纳违约金的。如需提前还贷，需本人携身份证(如有共借人，也需要共借人携身份证一同前往)、还款银行相关文件原件，提前一个月到银行贷后服务中心申请办理。不过，由于各银行提前还款规定各异，建议市民去之前还是先给银行贷后服务中心打电话咨询后再前往银行。