新政来了想买二套房 算算账看怎么买划算
制图/王斌
长沙晚报记者 孙占锋 李素平
“毫无疑问，二套房首付比例降低了，要换大房子的确实会减轻不少压力。”昨日下午，央行、住建部、银监会联合下发通知，调低二套房首付比例，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。普通市民和业界人士对此均表示乐观，并认为此利好将促进改善型置业需求加快进入市场。
【房产业】 市场迎利好 不会现爆发式上涨
此次二套房首付比例的降低，叠加之前的取消限购政策影响，购房者的入市积极性确能有所提升。
“这次是利用了政策的组合拳，以纯市场经济的手段来推动房地产及相关行业的健康平稳发展。”长沙市住建委副主任胡汉清认为，此次三部门推出的调控政策有别于以往行政手段，是更为精准的经济杠杆措施，将在金融、信贷等多层面促进刚需型和改善型市场需求进入市场，对整个房地产市场来说是重大利好。
保利香槟国际营销负责人则认为，新政实施后，将形成一个短暂的成交上升的置业窗口期，但是市场不会像以前那样因为政策的利好而出现爆发式上涨。“楼市销售结构可能会受到影响，按之前的统计，长沙首套购房者的比例在7成左右，市场上的产品大部分还是刚需为主，改善置业只占到15%~20%左右。”长沙易居投资顾问有限公司副总经理罗伟才称。
【公积金】 今年或推商贷与公积金组合贷款
“新政策出来后，我们肯定会执行，但这需要一个调整的过程。”昨日，长沙住房公积金管理中心一位负责人表示，新政中“使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%”的规定，其实在长沙早已施行。根据长沙公积金现行政策，缴存职工家庭购买首套房且面积在90平方米以下的，首付比例最低就是两成。
对于结清贷款后购买二套房“再次申请住房公积金购房最低首付30%”的政策，该负责人表示，其实相当于购买首套房的首付比例。“这个变化比较大，长沙的具体政策也会在研究后再调整。”
使用公积金贷款可为缴存职工节省不少的开支，但长沙目前可以申请的住房公积金贷款最高额为50万元，不少人不得不选择银行商业贷款。“今年我们将逐步推开‘商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款’，让公积金贷款更加便民。”长沙住房公积金浏阳管理部主任袁祖平介绍。
【银行】 政策未明确贷款利率 上浮仍难免
二套房商贷首付降至最低4成，银行个贷部门如何反应呢？记者昨致电省会多家银行的个贷人士，被告知“消息来得太突然，且下调幅度比预期更大，算是一个利好消息。但操作上何时落地到长沙，还要等待总行的进一步通知”。
目前，长沙地区银行对二套房商业贷款需求执行的政策普遍是，首付6成，贷款利率在基准基础上有不同程度的上浮。白沙路上一家国有银行个贷人士透露，该行目前对二套房首付执行6成比例，利率上浮30%左右；而芙蓉路上某银行个贷负责人则表示，目前该行发放二套房贷款首付6成，利率至少是基准的1.1倍。
有银行个贷人士透露，新政策中虽明确了二套房首付将下调，但贷款利率并没有明确，参考银行的同行做法，利率上浮仍难以避免。具体上浮多少，则要看购房人的资质、征信等综合情况。
那些年调整过的二套房首付政策
2010年4月17日
《国十条》规定：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。同时，银行对二套房认定是“认房又认贷”。
2011年1月26日
“新国八条”要求：强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
2014年9月30日
央行、银监会“9·30”政策对“二套房贷”松绑：市场普遍称为“认贷不认房”，但此次二套房的首付比例依然未变。
2015年3月30日
央行、住建部、银监会三部门联合发布新政：对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。
相关新闻
购买2年以上二手房
今起免征营业税
以上一次交纳契税的时间为起点计算
长沙晚报讯（记者 黄汝兮）昨日下午，财政部、国家税务总局联合发布通知称，自今日起，调整个人住房转让营业税政策。个人将购买不足2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。也就是说，二手房营业税免征期从5年变为了2年。
长沙二手房交易中心相关负责人表示，原政策中规定，未满五年的，但面积在144平方米以上的二手房，交易需缴纳房产交易盈利部分5.65%的营业税。“这一规定是否沿用，需等待地方详细政策，届时会进行公布。”该负责人介绍，营业税免征期的计算，从上一次交纳契税的时间开始计算。
伟业我爱我家长沙公司总经理黄奕淳认为，营业税新政将成为整个房地产行业的一剂强心针。“营业税免征期从5年改为2年，会促进改善型需求的释放。二套房首付比例也同步调整了，将对改善型市场产生双重叠加影响。”黄奕淳说。
由于不动产登记动作频频，2015年一季度二手房市场已经比去年底活跃了不少。“二手房出售的量有了明显的增长，但价格还是比较平稳。”黄奕淳认为，新政出台，会使得更多的二手房源进入市场。二手房价格在房源多、新房供应量大的双重影响下，价格不会出现明显的上涨。
2015年3月31日起
营业税征收最新标准
个人将购买不足2年的住房对外销售
全额征收营业税
个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售
按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税
个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售
免征营业税