投资缓慢增长 销售低迷中回升

　　一季度，全省房地产开发投资缓慢增长，开发商资金压力有所缓解，商品房销售情况好转。预计全年房地产市场将呈缓步回暖的态势。

　　 一、一季度房地产市场运行的主要特点

　　 （一）房地产开发投资低速增长。 一季度，全省完成房地产开发投资488.91亿元，同比增长3.9%，比全国平均水平低4.6个百分点，在全国排第23位，在中部六省中排第6位。分月来看，3月完成房地产开发投资呈现回升之势，当月完成投资213.49亿元，增长10.4%，增速比1-2月回升11个百分点，且一举扭转了前两月负增长的局面。从房屋类型来看，住宅投资下降，办公和商业用房投资快速增长。一季度，全省住宅完成投资332.58亿元，下降1.9%，比去年同期回落14.5个百分点，占房地产开发投资的比重为68%，比去年同期下降4个百分点；办公楼和商业营业用房分别完成投资24.37亿元和76.52亿元，增长24.3%和25.4%。

　　 （二）商品房施工面积增速回落。 一季度，全省商品房施工面积22589.56万平方米，同比增长12.5%，增速比1-2月回落1.6个百分点。其中，住宅施工面积16641.96万平方米，增长9.3%，增速比1-2月回落1.4个百分点。全省商品房本年新开工面积1131.01万平方米，下降20.2%。其中，住宅本年新开工面积855.8万平方米，下降21.4%；商业营业用房本年新开工面积137.59万平方米，下降25.8%。

　　 （三）竣工面积降幅快速收窄。 一季度，全省商品房竣工面积789.66万平方米，同比下降13.4%，降幅比1-2月收窄18.1个百分点；其中，住宅竣工面积605.9万平方米，下降17.6%，降幅比1-2月收窄12个百分点。全省共竣工住宅52447套，同比减少了12913套，下降19.8%，降幅比1-2月收窄14个百分点。

　　 （四）房地产用地供应量减价跌。 一季度，全省供应房地产用地811公顷，同比减少23.2%；其中，住宅用地供应面积为516公顷，减少27.3%。房地产用地出让总价款为124.72亿元，减少41.1%；其中，住宅用地出让价款73亿元，减少49.5%。房地产用地出让均价1806.5元/平方米，下跌22.2%；其中，住宅用地出让均价1846.1元/平方米，下跌27.6%。

　　 （五）开发企业资金压力稍有缓解。 一季度，全省房地产开发企业本年到位资金1032.46亿元，同比增长6.1%，比房地产开发投资增速高2.2个百分点，比1-2月提高1.2个百分点。其中，国内贷款224.65亿元，增长7.4%，自筹资金367.06亿元，增长10.8%，定金及预收款278.29亿元，增长6%，个人按揭贷款118.78亿元，增长0.5%。

　　 （六）商品房销售逐步回暖。 一季度，全省商品房销售面积857.44万平方米，同比下降1.5%，降幅比1-2月收窄15.8个百分点，比全国平均降幅低7.7个百分点，在全国排第10位，在中部六省中排第1位。其中，住宅销售面积773.98万平方米，下降3.2%，降幅比1-2月收窄15.5个百分点；商业营业用房销售面积53.65万平方米，增长4.1%。全省商品房销售额373.77亿元，下降0.3%，降幅比1-2月收窄17.7个百分点。其中，住宅销售额311.82亿元，下降3.6%，降幅比1-2月收窄18个百分点；商业营业用房销售额45.02亿元，增长14.6%。3月全省商品房销售面积462.82万平方米，同比增长17.6%，商品房销售额200.69亿元，增长22.6%。

　　 二、值得关注的问题

　　 （一）商品房待售面积总量偏高。 一季度，全省商品房待售面积3072.19万平方米，在中部六省中居第二位, 仅次于河南省，同比增长31.8%，比1-2月提高2.9个百分点；其中，住宅待售面积2124.11万平方米，增长28.6%，比1-2月提高1.1个百分点。待售1-3年面积1971.44万平方米，增长39.7%，待售3年以上面积97.8万平米，增长7.1%。

　　 （二）地区分化比较严重。 一季度，全省14个市州中，投资完成额增长的11个，下降的3个，增速最高的邵阳市（35.6%）比增速最低的张家界市（-45.6%）多出81.2个百分点。销售面积增长的7个，下降的7个，增速最高的湘西自治州（46.9%）比增速最低的怀化市（-48.4%）高出95.3个百分点。

　　 三、下阶段房地产市场形势预判

　　3月27日，国土部和住建部下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求合理安排住房及其用地供应规模、优化住房及用地供应结构、统筹保障性安居工程建设和加大市场秩序和供应实施监督力度。3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，将二套房最低首付比例降至四成，房屋转让营业税免征期限由5年变2年，公积金首套房贷降至2成。随着这些政策的落地实施、影响显现，全省房地产市场有望改善供求关系，加快去库存力度，进入平稳发展的新常态。

　　 （一）房地产市场供给或将减少。一是 房地产企业可供开发的土地将会减少。2014年全省房地产土地供应下降，2015年，按照新政要求，对市场存量较大的地区，房地产用地供应将进一步减少甚至停止。 二是 新开工项目将更为谨慎。目前，房地产市场供大于求的局面短期不会改变，新开工面积已连续两年较大幅度下降，千方百计去库存是开发商当前和未来一段时间的重心所在。同时，住房保障货币化力度进一步加大，低品质的保障房新建逐渐退出；随着收入水平的提供，改善型需求将加大。预计全省房地产开发投资将会维持稳定低速增长的态势。

　　 （二）市场消化动力可期。一是 城镇化。按照湖南省2020年全面建成小康社会的目标，2020年，全省城镇化率将达到60%。据此目标测算，城镇人口将年均增加120万人以上，这将带来大量的城镇住房刚性需求。 二是 城市棚户区改造。城市棚户区改造进度加快，安置方法逐渐由新建房改变为市场购房，有利于存量房的消化。 三是 改善性需求。房地产新政在信贷方面极大地支持了改善性需求的释放，购置成本进一步降低。预计，全省房地产销售或会缓慢回暖。

　　 四、促进湖南房地产市场平稳健康发展的建议

　　 （一）尽快使中央保持房地产稳定发展的政策落到实处。 各级政府应及时清理出台的房地产政策，尽快取消不合理的干预措施。根据中央政策，及时制定适合湖南房地产市场状况的实施细则。充分正视住房供应结构性过剩问题，调整住房供应套型结构，允许转换土地用途, 纠偏不合时宜土地利用规划，千方百计去除库存。

　　 （二）加快推进新型城镇化进程。 新型城镇化是湖南房地产市场发展的坚实后盾和潜力所在，应根据国务院和省委、省政府有关规定，进一步加大基础设施建设力度，完善商业、教育、医疗等各项配套设施，提高城市的宜居度和住宅小区的舒适度，大力发展相关产业，出台相关措施，鼓励产业和人员向城市和中心镇集聚。

　　 （三）完善城市基础设施，提高房屋质量。 加大城市道路、医疗、教育等相关配套设施的建设力度，提高房屋的宜居性，增加对刚性和改善性需求的吸引力。大力推进住宅产业化，降低生产成本的同时提高房屋质量，引导行业健康发展。

　　 （四）做好住房金融服务和监管。 房地产企业对改善资金状况和房地产信贷的政策最为重视，政府应敦促各金融机构认真贯彻落实中央房地产信贷新政，支持自住和改善性住房需求，降低房贷资金价格，做好金融服务工作。积极探索公积金改革方案，进一步提高公积金在住房消费中的参与度。提高审批和发放效率，同时加强房地产信贷监管，密切关注企业资金情况和信用情况，及时防范和有效预警房地产信贷风险。 

承办：投资处
执笔：田  原 倪凡伟
核稿：周颖江
责编：黄湘冀