解读辅导房屋租赁个人所得税现行政策

为进一步规范房屋租赁个人所得税的征收管理，加强依法依规据实征收，将房屋租赁个人所得税现行政策规定归集整理如下，以便于纳税人和税务机关更好地理解和执行。

一、 税目、税率及纳税人的认定

（一）税目

“财产租赁所得”

（二）税率

1.适用比例税率，税率为20%。

2.出租住房适用优惠税率，税率为10%。《财政部 国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税﹝2000﹞125号）：为了配合国家住房制度改革，支持住房租赁市场的健康发展，经国务院批准，对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。

（三）纳税人的认定

确认财产租赁所得的纳税人，应以产权凭证为依据。无产权凭证的，由主管税务机关根据实际情况确定纳税义务人。 产权所有人死亡，在未办理产权继承手续期间，该财产出租面有租金收入的，以领取租金的个人为纳税义务人。

二、 计税价格的确定

财税〔2016〕43号规定：个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。

三、 准予扣除的项目

（一）税前扣除税费的次序

1.财产租赁过程中缴纳的税费；

2.向出租方支付的租金；（有转租的）

3.由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用；

4.税法规定的费用扣除标准。

（二）修缮费的减除

纳税义务人出租财产取得财产租赁收入，在计算征税时，除可依法减除规定费用和有关税、费外，还准予扣除能够提供有效、准确凭证，证明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。

四、 应纳税所得额的计算

财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用，余额为应纳税所得额。财产租赁所得以一个月内取得的收入为一次。

五、 案例

（一）假设小明出租一套住房，月租金3500元，当月发生的合理的修缮费用1000元，财产租赁过程中缴纳的税费150元，则小明本月应缴纳个人所得税：

1．3500-150（税费）-800（修缮费）<4000

2.费用扣除标准800元

3.应纳税所得额=3500-150-800-800=1750元

4．应纳税额=1750×10%=175元

修缮费还剩200元，在余下月份继续扣除。

（二）若小明月租金为5000元，其余条件不变，则小明本月应缴纳个人所得税：

1．5000-150（税费）-800（修缮费）>4000

2．费用扣除标准为20%：（5000-150-800）×20%=810元

3．应纳税所得额=5000-150-800-810=3240元

4．应纳税额=3240×10%=324元

修缮费还剩200元，在余下月份继续扣除。

（三）若小明月租金为4800元，其余条件不变，则小明本月应缴纳个人所得税：

1． 4800-150（税费）-800（修缮费）=3850<4000

2.费用扣除标准为800元

3.应纳税所得额=4800-150-800-800=3050元

4．应纳税额=3050×10%=305元

修缮费还剩200元，在余下月份继续扣除。

（四）小明出租一套门面，月租金3万 ，当月发生修缮费1000元，财产租赁过程中缴纳的税费4000元，则小明本月应缴纳个人所得税：

1．30000-4000（税费）-800（修缮费）>4000

2．费用扣除标准为20%：（30000-4000-800）×20%=5040元

3．应纳税所得额：30000-4000-800-5040=20160元

4．应纳税额=20160×20%=4032元

修缮费还剩200元，在余下月份继续扣除。