市民房屋买卖纠纷多维权要趁早 诉讼时效多为两年
本期主题：房屋买卖纠纷
买了新房，原本该欢欢喜喜收房，却因为昼夜不停的噪音烦恼不已，该怎样维权?搬新家几年了房产证迟迟没有办下来，如何向开发商索要违约金?买房是人生大事，买房涉及多个方面，由此产生的纠纷也不少。
案例1
小区太吵业主起诉开发商
索要环境污染赔偿金
“太吵了，不分白天黑夜，这样的房子怎么放心住进来?”长沙市民张女士这样说。12月27日，她出现在了长沙市雨花区人民法院的庭审现场，她和邻居们一共 101户业主状告长沙绿地之窗佳苑的开发商，今天，第一批41户业主的案件开庭。他们请求法院判决开发商承担延期交房违约金，并在三个月内降噪、防噪。
绿地之窗佳苑小区位于雨花区香樟路和黎托路交会处，京港澳高速从小区旁穿过。该小区的业主们因为高速的噪音头疼不已。
张女士2014年10月份购买了该小区8栋的一套房，第一批交房，目前已经住进去半个月了。“白天还能忍受，晚上睡觉噪音很大。买房时开发商承诺高速公路会下沉处理，肯定没噪音，现在感觉上当了。”张女士说。
小区业主们一度集体拒绝收房。他们委托了检测公司对噪音进行检测，检测报告显示，8栋、7栋、5栋、1栋所有监测点在夜间均噪音超标。监测点距离高速最近的90米，最远的200米。
数次维权无果后，小区101户业主找到了律师起诉开发商。业主们提出三点要求，一是开发商支付延迟交房违约金;二是为小区采取降噪、防噪和安全防护措施，降噪、防噪标准应符合国家相应标准规范，逾期赔偿每户每月500元的环境污染赔偿金;三是按长沙园林局备案的《长沙绿地之窗绿化设计方案总平面图》的绿化设计标准整改完善，逾期赔偿每户每月500元的赔偿金。
27日上午，该案在雨花区法院一审开庭，二十多位业主赶到庭审现场，开发商长沙绿地高铁新城置业有限公司派出两名律师到场。
绿地公司律师辩称，该公司不存在逾期交房，且已经按照《绿化设计总图》严格施工，没有违约。噪音问题方面，业主和开发商签订的买卖合同并没有约定噪音相关问题，被告没有违反合同约定，楼盘红线范围外高速公路已经下沉。此外，开发商已经准备设置隔音屏，费用由开发商承担，该工程已经开始动工建设。
庭审进行到下午5点，法官表示还有问题需要核实，将延期审理。
案例2
借口财产被冻结延期办证
业主起诉开发商获赔违约金
开发商因涉及其他官司，被法院冻结了土地和房屋，所以延期办理房产证不违约?衡阳人高某就遭遇这样拖延办证的借口。他状告开发商要求按合同办好相关证照，并支付已付房价款的3的违约金。近日，衡阳市衡阳县人民法院审结了该案，高某获赔违约金。
2011 年4月，高某与衡阳县某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，约定：高某购买该公司位于衡阳县西渡镇某处住宅1套，总价26万余元，出卖人应当在 2012年6月30日前依照法律规定和合同约定将商品房交付买受人使用，并在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，买受人因出卖人的责任不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。
2015年9月，房产公司以公示方式承诺，在2015年11月30日前全部完成“两证”办理并交付业主，预估办理费用每户300元。但“两证”仍迟迟未办理下来，无奈之下，高某将开发商告上了法庭。
法庭上，被告辩称，由于有关法院因其他案件冻结了该公司土地和房屋，被告未能依约为原告办理“两证”属不可抗力所致，不属被告违约行为。法院审理后认为，被告并未就该辩解意见举证证明，且该事实并非法律规定的不可抗力事由，故被告该辩解意见不能成立，法院不予采纳。被告未能依约为原告办理“两证”，构成合同履行违约，应当依据合同约定承担违约责任，除继续履行合同外，还应依约按已付房价款的3%向原告支付违约金。
案例3
借口资金链断裂延迟办证
法院判决开发商办证赔款
房产证推迟两年多没有办下来，开发商称，公司总经理涉嫌挪用公款等刑事犯罪被公诉，暂时办不了。长沙岳麓大道某公寓的业主们一起请了律师，把开发商告到了长沙市岳麓区法院。何先生就是其中一位业主，他和他的邻居们都获得了一定数额的违约金。
何先生2011年在岳麓大道某公寓买了一套房子，总价77万多元，他与开发商签订了《长沙市商品房买卖合同》，合同中规定，开发商应当在商品房交付使用后545日内，完成该栋房屋的初始登记。初始登记后185日内办妥何先生的房屋所有权证。
合同同时约定：如因开发商的责任，致使何先生未能在约定的时间内办理上述登记和手续，业主不解除合同的，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，开发商按日支付已付房价款万分之一的违约金。何先生没想到，直到2016年下半年，他还没能拿到房屋所有权证。何先生与几十户业主一同状告开发商，要求马上办理相关证照，并支付违约金。
庭审现场，房产公司辩称，该公司也是刑事犯罪的受害者，因为该公司原股东兼总经理与原财务负责人涉嫌合伙挪用公司巨额资金，直接导致公司资金链断裂，造成部分工程烂尾且存在严重安全隐患，业主房屋产权证无法办理。
岳麓区法院审理后认为，原、被告之间的纠纷系因被告逾期办理房屋所有权证所导致，被告公司内部员工涉嫌经济犯罪与被告继续履行合同不具有关联性，不构成本案中止的法定事由。法院判决房产公司在规定期限办理不动产首次登记以及不动产权属证书，如果逾期，每日按已付房款万分之零点五的标准支付违约金。此外，赔偿已产生的违约金1.7万元。
律师说法
逾期交房的诉讼时效为两年
湖南凯威律师事务所律师李容介绍，逾期交房是指开发商未在双方签订的《商品房买卖合同》约定的房屋交付期限内，向购房者交付符合约定条件的房屋。开发商所交付的房屋必须是符合使用用途、符合合同约定条件的房屋，否则即使开发商在约定期限交房，也视为违约。同样，逾期办理房屋产权等证照同样构成违约，可以根据合同约定索赔。
根据法律规定，逾期交房等情况的诉讼时效为两年。逾期交房违约金的诉讼时间应该从合同约定的交房日期起计算。
如果开发商未按合同履约按时办理房产证，小区业主可以向房管、规划等相关主管部门投诉举报;还可以要求开发商赔偿损失，按照合同约定支付违约金。