房地产行业日趋严峻 105家上市公司退出房地产

　　房地产行业环境的日趋严峻，让不少“黄金十年”跨界捡钱、原本只想“分一杯羹”的外行企业陷入资金危机，房地产业务出现亏损，甩掉“房地产包袱”成为越来越多公司的共同选择。

　　在8月底，重庆资本巨头隆鑫集团旗下隆鑫地产，被曝多个项目陷入停工状态，或将全面退出地产业务。而此前的7月份，南京新百发布公告称，今后将集中精力突出主业，逐步退出房地产业务。前7月楼市股权交易超60宗

　　今年5月，南京中北(集团)股份有限公司公告称，旗下南京中北瑞业房地产开发有限公司已经以1.24亿元转让给明发集团，退出地产业务。同期，北大荒也宣布，由于市场前景不佳，将终止与呼伦贝尔天顺房地产开发有限公司联合开发海拉尔“天顺新城”房地产项目合作关系。

　　此前，还有金发科技、南京高科、水井坊、TCL集团等上市公司也已经纷纷表态，将专注主业，逐渐剥离房地产业务。此外，还有部分企业挂牌出让旗下房地产项目。根据北京产权交易所网站的信息显示，8月份仅北交所挂牌的房地产行业项目就占到全部挂牌项目的1/3，其中，超过80%的挂牌项目都为非房地产主业企业所有。

　　另有机构统计，今年前7个月楼市股权变动频繁，规模股权交易已经超过60宗，披露的交易值也超过200亿元。

　　“这才刚刚开始，后续有可能还会增加。”中原地产市场总监张大伟预测称，“之前房地产非主营业务的企业，进入房地产行业的数量太多了。现在黄金十年过去了，房地产暴利结束，对企业经营的要求越来越高，那些主营业务非房地产的企业精力也有限，可能会发现这个行业越来越难做，离开房地产行业会越来越多。”8年105家上市企业退场在易居中国高级分析师薛建雄看来，楼市“黄金十年”后的这一波“退房潮”，大约始于2012年。

　　“2009年、2010年这两年房地产比较火爆，所以2010年、2011年这两年外行进入房地产行业的特别多。”

　　薛建雄告诉记者：“到了2012年、2013年的时候，这些外行的开发商就被套得很难受了，2013年认为能解套但是很难解得了，就算是房价上涨了，但是平摊了专业技术水平，还是赚不到钱，还是会亏钱。所以去年有一些趁市场好就解套了，还有一些没解套的现在亏得更厉害。”

　　据Wind资讯统计显示，在A股2000多家上市公司中，除了房地产与建筑业外，2005-2012年主营收入构成中明确显示涉及房地产业务的公司共计238家，而到了2012年年报中，这一数值降到了133家，也即8年间，有105家，约44.1%的涉房上市企业选择了“脱离房地产”。

　　这105家撤离楼市的上市公司从事的主营业务主要分布于商业贸易、公共事业、化工、农林牧渔、医药生物、纺织服装、食品饮料等行业。其中，商业贸易“涉房”企业最多时高达37家，化工行业“涉房”企业达21家。“拿块地就捡钱的时代已过去”

　　中原地产市场总监张大伟将外行企业“退房”的原因作了总结：“我们做过一些分析，主要原因很简单，从资金成本、资金价格上来说，很多主营业务不错的企业目前都面临着一些资金问题，所以它们只能退出房地产行业，因为房地产行业转移资产相对来讲容易一些。另外一个原因就是跟房地产业整个利润的下滑有关系，现在房地产业的平均利润在下滑，特别是对于那些主营业务是房地产的企业来说，它们本身的利润率就是低于行业平均线的，在目前这种情况下，更面临着利润收缩的问题，所以只能弃房。”

　　张大伟称，随便拿块地就捡钱的时期已经过去。“行业利润降低了之后还是需要专业型的公司，只有专业型的公司才可能做到比行业平均利润高一些。房地产行业优胜劣汰，肯定会导致一些企业离开这个市场，这才是一个行业正常的标准形式，不可能只要进入这个行业就赚钱，那这本身也是一个畸形的市场。”

　　一周五城“松限”信贷决定未来楼市

　　进入下半年以来，8月和9月，郑州、沈阳、大连、佛山等城市先后放开限购，几乎每周都有城市宣布新政，上周达到高潮，9月21日，南京市政府宣布，从即日起购房不再需要提供“无房证明”，在经历了3年多的限购后，正式退出；22日，福州市政府决定在全市范围内取消普通商品房住宅限购，并给予首套房税收优惠支持；23日，武汉市在已经执行“部分放松”限购政策近两个月后，全面取消楼市限购政策；25日，石家庄宣布放开限购；26日，珠海宣布松绑限购，购买144平方米以上住房者不再需要提供社保和纳税证明。

　　目前，在全国大中城市中，只剩下北上广深和海南三亚5个城市仍然坚守严格限购的堡垒，尚未作出调整。

　　其实，目前一线城市坚持不放开限购，乃是各有各的打算。有市场人士分析，北京市在严格控制城市规模的背景下，应该会继续执行严格的购房约束条件，而沪深穗三个城市，则可能是谁也不愿意当这只“出头鸟”。

　　从今年4月开始，市场上就多次传出广州将放松限购。而每次回应广州官方均表态谨慎，“未收到通知，仍严格执行”成为标准用语。

　　市场人士普遍认为，按照这样的节奏，今年年底全国楼市全面放松限购是大概率事件，房地产市场在全面“松限”后又将何去何从?

　　以佛山和杭州两个城市来看，放开限购后的楼市呈现成交放大、价格稳定的特点。据合富房地产经济研究院统计，8月佛山市商品住宅成交139万平方米，环比7月增长106%。而杭州在放开限购后的一个月成交为84万平方米，环比增长78%。虽然以佛山、杭州为代表的城市在放开限购后成交量大幅增长，但价格依然保持稳定。

　　“从我们监测的21个松绑城市来看，只有1个城市价格反弹，20个城市价格没有弹起来。”戴德梁行广州公司总经理黎庆文说。

　　有市场人士认为，供求关系已经发生了深刻变化，开发商坐地起价的时代已一去不复返了。特别是目前，不少开发商的资金链较为紧张，目前楼市主题仍是以“去库存”为主。

　　也有专家认为，单独放开限购对楼市的影响比较有限，住房信贷和整体经济形势将决定未来房地产市场走势。

　　既不肯定也不否定

　　四大行表态松绑“限贷”传递出什么信息?

　　继建设银行、工商银行之后，24日，中国银行、农业银行也回应了松绑“限贷”的传闻。至此，几天来备受关注的房贷政策调整，四大行均已有所表态：既不肯定也不否定，而是强调支持合理需求适时调整政策。截至目前，职能部门尚未有明文政策出台，市场对于“房贷政策调整”的讨论再度升温。这样一种扑朔迷离的状态传递出了什么信息?

　　来自媒体公开的报道说，银行的房贷政策即将出现全新变化，只要还清房贷，都可以算“首套”；首套房利率重返“七折时代”；二套房的限制也有松动。据称，这是央行上周召集四大行开会吹风的主要“想法”。不过，这一传言很快遭遇了“滑铁卢”，各商业银行均否认调整了房贷政策。

　　记者多方求证发现，银行对“限贷松绑”态度微妙：中行表示，总行已授权当地分行可以按照市场需求和政策变化适时调整相关政策，对不同的购房需求采取差异化策略，提高审批效率，提升服务能力，积极支持居民合理购房需求。工商银行回应称，依旧积极支持个人住房和房地产开发的合理信贷需求，“正密切关注房地产市场变化和相关政策的调整，并将及时做好相关信贷政策的衔接，不断完善相应的金融服务”。建设银行则表示，建议完善差别化住房信贷政策，尤其是首套房认定标准。

　　多位接受记者采访的房地产业内人士表示，放开“限贷”是进一步的标志。如果“限贷”放开，可能意味着管理层，至少是地方政府对当下房地产市场要做全新的思考。但是，对于放开“限贷”，一些专家依然心存疑虑。“中国的房地产调控，无疑是要走市场化的道路。但是，大规模地放开‘限贷’，会不会带来市场的强劲反弹?又或者，带来市场信心的进一步低落?这些市场的心理因素把握起来比较难。”

　　记者采访发现，楼市相关各方均处于“深度焦虑”状态。地方政府、监管部门既想放松“行政之手”微调楼市，又担心松绑“限贷”被过度解读为刺激楼市；商业银行、开发商、购房者则期待明确调控方向，让市场发挥作用。