遭遇“一房二卖” 购房者或获赔143.5万
漫画/吴志立
长沙晚报记者 黎欣刚 通讯员 刘希平 陈汉
为了牟取非法利益，少数不法房产开发商竟将房屋“一房二卖”，导致买房人不能依法取得房子，甚至房款也不能收回。昨日，天心区法院透露，该院近日对一起“一房二卖”案作出“退一赔一”的一审判决：法院在判决房产商向购房户退回143.5万元房款的同时，判决该房产商赔偿购房户143.5万元的赔偿款并负担诉讼费用。
市民购房竟遇“一房二卖”
市民遭遇：李某买了两套房子，签了合同付了首付，却发现早在半年前这两套房子已被销售商卖给另外一人。
家住雨花区芙蓉南路涂家村的市民李某，在购房过程中遭遇了房产开发商的“一房二卖”。
两年多以前，李某看中了湖南某置业公司开发的一处房产大厦中的房子。在多方斟酌后，李某打算购买其中的两套房子。
2014年3月26日，李某与该置业公司签订了两份商品房买卖合同，购买了大厦中的两套房屋，两套房屋的首付款共计143.5万元。双方还在合同中约定，剩余房款以银行按揭方式支付。
购房合同签订后，李某支付了首付款143.5万元。但是，后来置业公司并没有按照约定向长沙市房屋登记机构办理合同备案，也没有为李某办理房屋所有权证。
为了使自己所购房屋拥有合法身份，李某向天心区法院提起诉讼，请求法院责令湖南某置业公司为其所购房屋办理房产证。李某在诉讼过程中才发现，早在2013年9月29日，该置业公司已将这两套房子卖给了另外一名购房户李某萼，且办理了相关登记。
法院一审判决“退一赔一”
法院判决：支持解除两份购房合同，销售商退还购房首付款143.5万元，同时赔偿购房者143.5万元。
在知道自己的购房合同无法实现后，李某变更了诉讼请求。他请求法院解除其与湖南某置业公司签订的商品房买卖合同、返还购房款143.5万元，同时要求置业公司赔偿其各项损失共计143.5万元，并负担诉讼费用。
天心区法院开庭审理后认为，原告李某与被告湖南某置业公司签订的两份《长沙市商品房买卖合同》，均系当事人真实意思表示，内容不违法法律强制性规定，均为合法、有效的合同。该置业公司在与李某订立合同之前，已将涉案房屋出卖给他人并办理了预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记后未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。
在这起案件中，湖南某置业公司未能举证证明与李某订立合同时经过预告登记人李某萼同意，也无法举证证明该预告登记已失效，使得李某无法依据相应合同取得房屋所有权。最终，法院支持李某请求解除两份购房合同的诉讼请求，要求被告置业公司将原告李某购房款143.5万元全部退还。
据法官介绍，《中华人民共和国民法通则》第四条规定：民事活动应当遵循自愿、公等价有偿、诚实信用的原则；《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。法院认为，湖南某置业公司恶意隐瞒两套房屋已抵押并出售的事实，将该房屋再次出售给原告李某的行为违反了上述规定，破坏了正常的房地产市场秩序，故对原告李某要求被告置业公司承担143.5万元的赔偿责任的诉请，予以支持。
“一房二卖”源于违约成本低
专家认为：惩罚性赔偿制度的建立，有利于制裁和遏制恶意毁约等行为，促进社会诚信制度的确立。
记者在采访中了解到，天心区法院对“一房二卖”作出“退一赔一”的判决后，在当地引发强烈关注。昨日，法律界人士向记者谈了他们的看法。
湖南师范大学法学院教授黄捷认为，在房地产市场红火的背景下，少数房产开发商、销售商与购房户签订合同后，违约现象频发。“由于合同的违约金往往只是对不守诚信行为的惩罚性质，而遵守约定重信守诺的一方因违约方的违约遭遇的损失，可能远远大于违约金同时具有的补偿作用，致使违约成本低、投机收益大。”黄捷说，这种情形下，作为强势的一方，房产开发商屡屡违约。
黄捷介绍，对于“一房二卖”这样恶意的违约行为，最高人民法院于2003年用司法解释的形式确立了惩罚性赔偿的制度。这种惩罚性赔偿制度的建立，有利于制裁和遏制恶意毁约等摒弃诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为，促进社会诚信制度的确立。
“法院从来不是诚信建设的旁观者，而是诚信建设的主力军。”天心区法院有关负责人指出，近年来，天心区法院已对“失信者”频繁亮剑。今年11月，天心区法院开展了“弘扬诚信、严惩失信”的专题活动。活动启动当天，天心区法院通过黄兴南路步行街中央广场周边数块大型电子显示屏，公布了52名“老赖”名单。3天后，一名执行标的额达600多万元的被执行人，主动委托律师来法院签订《执行和解协议》。
买房最好先查清房屋登记情况
法官提醒：买房时一定要查明房产真实信息，签订合同后要去房屋登记部门作预告登记。
“在房产交易时，购房者最好到房产登记管理部门查询房屋登记情况，尤其不能仅凭一张房产证来认定。”法官指出，房产交易中，有时会出现“一房二卖”或房屋被抵押等问题，购房者需特别警惕。
不管是买新房还是二手房，签订房屋买卖合同时，市民应仔细阅读合同，要对合同中的房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等重点条款应约定明确。同时，注意保留合同、收据，身份证、房产证复印件等书面材料。
购买新房时，在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。购买二手房时，买房者一定要查明卖方的身份及房产的真实信息，比如卖房者是否为房屋所有权人，房屋是否已被抵押或被法院查封、是否按揭、是否有共有人。在选择中介机构时，一定要核实中介机构是否具备相应资质。
“买卖双方在签订房屋转让合同后，最好去房屋登记部门作预告登记。”法官指出，为了保证购房者的利益，签订合同后，去房屋登记部门作预告登记，在法律处置上将获得优先权。
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三种情形购房者可要求赔偿
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：
出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。