运行总体平稳 市场突破待望----2014年三季度郴州市房地产运行情况分析

　　今年来,在全国房地产市场仍处于低谷的大环境下，郴州房地产投资却保持了增速加快的良好势头。1-9月，全市房地产投资完成110.1亿元，同比增长21.9%，比1-8月加快3个百分点，比上半年加快3.8个百分点。商品房销售面积完成237.6万平方米，同比增长3.5%，在1-8月下降2%的基础上再次出现回升态势。

　　一、1-9月全市房地产市场运行主要特点

　　1、亿元项目总数占比过半。今年1-9月，全市纳入联网直报的房地产企业322家，在建项目362个，分别比去年增加了33家企业和 3个项目，比上半年新增了18个企业和20个项目，其中亿元项目206个，占全市项目总数的56.9%，比去年新增了24个亿元项目，比上半年新增了11个亿元项目。

　　2、住宅和商业用房投资持续增长。1-9月，全市房地产开发完成住宅投资83.6亿元，增长17.1%，比1-8月加快了3.2个百分点，商业营业用房投资13.2亿元，增长33.8%，办公楼投资1.5亿元，增长67.2%，其他投资12.2亿元，增长4.4%。

　　3、销售在上月首现下降的基础上有所回升。1-9月，全市商品房完成销售面积237.6万平方米，同比增长3.5%，增幅比1-8月加快5.5个百分点，其中住宅销售面积为226.9万平方米，同比增长8%，增幅比1-8月加快7.9个百分点，是自今年持续下降跌破负增长来，再次出现回升趋势。

　　4、现房销售明显高于期房销售。1-9月，全市现房销售面积为141.1万平方米，同比增长11.5%，其中住宅销售面积为135.4万平方米，同比增长18.2%；期房销售面积为93.5万平方米，同比下降9.5%，其中住宅销售面积为88.5万平方米，同比下降7.4%。

　　5、本月销售面积大幅上升。受国庆房交会促销优惠影响，特别是各大楼盘在前期大造声势和预定揽售，9月当月销售面积达50.9万平方米，同比增长73.5%，比1-8月提高了97.1个百分点。其中本月住宅销售面积为49万平方米，同比增长77.3%，比1-8月提高了86.5个百分点。

　　二、值得关注的问题

　　1、待售面积不断攀升。1-9月，全市房屋待售面积为275.4万平方米，增长47.1%，比1-8月提高了13.9个百分点，房屋待售面积增长较快，市场存量压力增大。其中待售1-3年(含1年)面积为157.7万平方米，增长21%，待售3年以上(含3年)面积为6.7万平方米，增长11.5%。

　　2、国内贷款持续下降。1-9月，全市房地产企业国内贷款9.6亿元，下降49.5%，降幅比1-8月扩大2.8个百分点。其中银行贷款9.4亿元，下降32.3%，降幅比1-8月扩大3.1个百分点，非银行机构贷款仅1799万元。

　　3、待开发土地面积增速过快。1-9月，全市待开发土地面积为114.8万平方米，同比增长48.1%，比1-8月提高了18.2个百分点，本年土地购置面积64万平方米，同比增长13.7%。

　　三、全年房地产市场走势研判

　　在去年投资和销售高基数的基础上，在全国房地产整体遭遇发展困境的情况下，今年来郴州市房地产业实现了逆势增长，是全省为数不多的逆势双增长的市州之一。虽然“房贷新政”的具体细则尚待明确，但不论是宏观政策支撑还是郴州逆势增长的小环境分析，预计下半年全市房地产投资将继续保持增长，销售将保持小幅增长的趋势：

　　1、银行信贷政策支撑增长。9月末央行及银监会下发了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，首套房认定明确为认“贷”不认“房”，这一重大房地产信贷政策将强有力支撑房地产行业的健康发展。

　　2、省市楼市新政支撑增长。随着央行政策细则出台和“湘五条”的进一步落实，郴州市已出台的《关于促进房地产市场稳定健康发展的意见》和“郴17条”，紧紧围绕营造良好的政策环境、政务环境、施工环境、市场环境，将进一步促进全市房地产稳定健康发展。

　　3、宜居环境初显支撑增长。全市持续开展的“三创”建设已初显成效，9月底已经成功创建全国森林城市进一步提高了郴州的幸福感和美誉度，宜居利居乐居的美丽城乡吸引着刚需、改善性和投资型消费者在郴州市城区和各县市区购房置业。

　　四、促进全市房地产健康发展的工作建议

　　1、继续降低刚需购房门槛。如何让广大中低收入者“居者有其屋”，让有一定购买能力的刚性需求消费者大胆消费是房地产健康发展的根本。可以向国外学习在首套房消费上探讨进一步降低或取消取消营业税和部分税费的政策，以消化日益加快增长的房地产库存，释放刚性需求的巨大市场。

　　2、理性监管已达高位的房价。郴州市房价经过前几年的持续增长，目前已达到高位，今年以来虽然有个别楼盘出现活动促销变相降价的现象，但整体房价没有松动，特别是县市区大部分楼盘保持小幅上涨。建议管理部门进一步加强监管，使房价和房地产企业的利润保持在合理区间，以促进房地产业的可持续发展。

　　3、加大住房手续办理进度。央行房地产信贷新政和二手房交易均需要完善的证件抵押，目前不少楼盘住户已付清房款或办证手续，有的甚至入住多年却没有办理好房产证，导致已付清的住房不能进行抵押贷款再投资。建议继续加大历史遗留问题处理力度，加快住房证件办理进度。

　　4、高度关注房地产企业资金供给。房屋待售面积加快增长，库存压力不断加大，而全市房地产企业的银行贷款今年以来持续下降，降幅进一步扩大，导致部分房地产企业资金链出现紧张。部分实力不强的房地产企业有可能拿了地建不起房，或建好房卖不出去。有的以较高的利息民间融资建房，加大了建设成本，房子即使卖出去也没有利润而导致房地产企业破产，进而出现拖欠民工工资和其它费用现象，从而引发一系列的社会问题。(郴州市发改委、郴州市统计局供稿)