楼市回暖尚待时日 开发商欲降价撬动成交去库存

　　在经历1月份短暂的回暖之后，全国楼市在2月份遭遇“倒春寒”。中国某指数研究院[微博]数据显示，2015年2月，全国100个城市(新建)住宅平均价格环比小幅下跌0.24%，其中61个城市环比下跌。

　　市场一改此前的乐观预期，广州、杭州等地均已有多个楼盘降价促销，意欲撬动低迷的成交量。尽管降准、降息等政策不断释放利好，但相关分析指出，利好政策短期可提振楼市，但对全年市场走势影响有限，在库存压力仍未得到有效缓解的情况下，羊年楼市能否企稳回暖还有待相关政策的后续调整。

　　楼市遭遇“倒春寒”

　　春节期间，春意盎然的深圳并未将这种温暖传递到楼市。根据监测数据，2月，深圳房地产市场累计成交2323套，成交面积231771.04平方米，成交金额665543.71万元，成交均价28716元/平方米。成交量环比下降71.94%，同比下降22.03%；成交均价环比上涨3.88%，同比下降13.36%。其中，商品住宅本月度共成交2106套，面积207899.01平方米，成交均价28213元/平方米，成交量环比下降72.78%。

　　全国市场亦是如此，楼市在1月份显露出的一丝回暖迹象并未延续到2月份。

　　根据银河证券统计，2月，36个主要城市新建商品住宅销量环比大幅回调43.5%，同比则小幅下滑6.8%，为2014年月平均成交量的60.9%。中国某指数研究院数据显示，2015年2月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10539元/平方米，环比小幅下跌0.24%。其中，39个城市环比上涨，61个城市环比下跌。同比来看，全国100个城市住宅均价与2014年2月相比下跌3.84%，跌幅较上月扩大0.75个百分点。另外，北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为18957元/平方米，环比小幅下跌0.17%；同比继续下跌，跌幅扩大1.22个百分点至2.45%。

　　春节假期对楼市成交的影响相对突出。有机构分析指出，就主要大城市来看，春假期间大部分外来人口返乡过节，进入房地产休眠期，各项目营销力度锐减，各楼盘的到访量也明显下滑，置业需求明显不足，使得整体成交量大幅下滑。其中，上海降幅最为明显，同比下降近90%，成交量处于历史低位。

　　业内人士认为，年初市场快速降温，春节市场成交下滑也在意料之中。2014年下半年以来的政策效应递减，短期内并未实质推动成交回暖，加之今年经济增速将继续走低，使得购房者整体信心下降，观望情绪浓厚。

　　开发商欲降价撬动成交

　　在成交量价均较为低迷的背景下，中国证券报记者了解到，目前在广州、杭州等城市已经有多个楼盘推出降价、特价房等优惠措施，意欲通过价格上的让步促进成交。

　　据数据统计，截至2月27日，广州在售项目(包括洋房、别墅、公寓)共440个，预计3月份推出优惠的项目179个，占比40.68%。这是继1月份推优惠楼盘占比38.81%，2月份占比37.75%后，今年首次回到4成以上。

　　据中国证券报记者了解，广州多数楼盘还推出“1万抵5万”、“1万抵10万”或者“一次性付款95折”、“按揭98折”等优惠政策，包括万科在内的不少大型房企也加入了这场优惠战。

　　在杭州，则传出了两个楼盘争抢羊年“第一降”的消息。据了解，两个楼盘分别放出了直降5000元/平方米和6000元/平方米的消息。上述楼盘长期以来均处于成交异常低迷状态，只得以降价促成交。此外，据天津媒体报道，3月份，天津市打折优惠楼盘数量达到406个，占在售楼盘总数的72.27%。

　　一位受访的房企人士透露，在成交低迷的情况下，降价促销是不得已而为之，“现在很多开发商资金并不宽裕，有些还有业绩指标。”不过该人士表示，虽然降价促销在市场风传，但真正意义上的降价并不多，大多数是借少数的特价房或者少许优惠制造噱头，吸引购房者。

　　相关分析则认为，开发商频频释放此类信息，说明整体市场形势并未得到有效改观，从今年前两个月的走势来看，成交低迷仍未出现明显逆转。

　　去库存仍将是主旋律

　　在2月的尾声，降息无疑是给低迷的楼市派了一个大红包，但政策利好对于市场走势的影响究竟如何目前也存在分歧。

　　兴业证券(13.87, -0.03, -0.22%)研报指出，开发商每年的1、2月份新推货量较少，主要在3月份才开始集中推出。同时去年12月份销售爆发对于存货消耗较多，这些因素使得1、2月份的基本面数据显得较差。预期在货币宽松环境中，新盘去化率仍会维持在去年底的相对高位，叠加开发商3月份新推货量的增加，销售数据将开始改善。

　　银河证券研报也认为，预计随着3月份开发商推盘增加与降息等宽松政策刺激效应叠加，3月小阳春销量环比和同比双双大幅改善确定，在降息的刺激下，有望达到或超过1月的水平。

　　但中国某指数研究院指出，虽然政策放松的组合效应慢慢开始显现，但3月份是否如期出现好转还有待于开发商实行“积极的销售策略”。相关分析也认为，在价格上作出一定的让步或可有利于改善成交量的低迷。

　　尽管如此，政策利好对于全年楼市走势的影响仍有待观察。东兴证券(19.35, 1.76, 10.01%)研报指出，此次降息只是上次政策的延续，近期市场也已有所预期，并且去年11月份降息后对商品房销售量产生的实际作用并不十分明显，降息政策对销售量的提升作用还需要一个过程。

　　业内人士则指出，目前来看，降息利好短期可提振楼市成交，但长期来看，政策面对于市场的促进作用仍需“组合效应”，如信贷是否进一步放宽，目前正在盛传的首套房首付比例是否会降低等。

　　在市场显性拐点到来之前，市场供大于求的基本面未实质改变的前提下，去库存仍是下一阶段房地产市场的“主旋律”。