多数房企年末销售承压 信贷政策成4季度走势关键

　　在市场整体低迷的背景下，虽然品牌房企的业绩仍好于去年，但多数企业的销售情况还是不及预期，而这也让他们年末的销售压力剧增。

　　在年度销售目标的压力下，四季度更多房企将加快推盘并增大营销力度以促进去化、回笼资金。

　　2014年三季度，虽然各地纷纷松绑调控，但楼市仍处于下行调整期。在信贷调整，房企加大推盘且以价换量的推动下，市场成交环比有所回升，不过较去年同期仍有不小的差距。据初步数据统计，三季度重点城市成交商品住宅约3777万平方米，环比二季度增长10.3%；但受2013年同期高基数影响，三季度市场成交同比下降14%。累计来看，2014年前三季度重点城市成交约10732万平方米，同比下降15.9%，降幅较上半年收窄1%。

　　房企方面，2014年1月份—8月份，20家代表性品牌房企销售额达8262亿元，同比增长9.4%；销售面积7620万平方米，同比增长10.7%。具体企业来看，万科累计销售额达到1294亿元，继续占据首位，恒大及碧桂园分别达到800、900亿元，而金地、远洋销售情况仍未有好转，全年累计销售额出现同比下降。目前由于大多数城市取消限购，同时多数企业均采取降价跑量的策略促进销量的回升，预计随着“金九银十”销售旺季的到来，企业将随行就市，销售业绩将得到进一步增长。

　　不过，前8个月，上述代表企业销售目标平均完成率只有55%，其中恒大目标完成情况最好，达82%，万科、中海、绿城均超过60%，富力下调年度目标至600亿，但目标完成率也仅为55%，属于中等水平；而保利、华润、世茂、龙湖等品牌房企销售完成率均在50%-55%之间，较去年同期下滑明显，年末销售压力仍然较大；同时，金地、招商目标完成率均未过半。

　　此外，销售情况的不乐观也影响了房企在土地市场的表现。2014年前8个月，上述品牌房企累计拿地金额同比下滑33%，整体拿地销售比较去年底大幅降低，由2013年底的0.43降低至0.23。具体企业方面，多数房企土地购置金占销售额比重均大幅下降。其中万科由2013年的51%下降至10%，保利和金地的拿地销售比均为20%左右，相比去年年底40%以上的水平下滑明显。而富力、世茂和雅居乐的拿地销售比均低于10%，土地扩展力度明显不足；其他企业中仅中海、华润置地在销售良好的情况下保持了稳定的拿地节奏。

　　对于四季度的市场走势，报告认为，“认房不认贷”等刺激刚需的信贷政策调整，将成为年末市场走势的关键。