楼市去库存上升到“国家任务”看各方如何“出手”
图表/新华社发
刚刚结束的中央经济工作会议,把“化解房地产库存”列为明年经济社会发展的五大任务之一。将楼市去库存上升到“国家任务”高度,是前所未有的。那么,下一步各地政府在去库存中能做什么?开发商能把高企的房价降下来吗?
哪些地方的房子库存大
国家统计局数据显示,截至今年11月末,商品房待售面积近7亿平方米,而去年同期还不足6亿平方米,一年陡增1亿平方米,创历史新高。这还不包括大量已建设未竣工,以及还未开工的。
那到底哪里的房子不好卖?数据显示,大量库存集中在人口流出、需求饱和、购买力不足的三四线城市和中西部地区。
据易居房地产研究院监测,截至今年11月底,一二三线35个城市新建商品住宅存销比分别为9.8、11.9和19.3个月。
中西部城市和东部沿海之间也存在分化。国家统计局数据显示,1至11月,东部地区商品房销售额同比增长21.1%,中部地区商品房销售额同比增长10.9%,西部地区商品房销售额同比增长5.5%。
各地去库存有哪些政策
记者梳理发现,一些三四线城市已率先推出了系列去库存措施。
河南省驻马店、许昌等三四线城市,安徽省砀山县、铜陵市,以及闽、甘、浙、云、赣、川等地的多个市县均推出了补贴、税费减免、公积金异地贷款等优惠政策,以及针对农民进城买房的一些措施。甘肃房地产商会会长陈启建介绍,甘肃一些城市已经开始探索通过降低首付、降低税费、延长贷款时间等一系列扶持政策鼓励农民工购房落户城市。
谈到农民进城问题,福州大学房地产研究中心王阿忠指出,除了在购房环节减免税费或直接补贴外,还应该出台专门针对农民工的公积金缴存和住房保障制度,同时在宅基地流转、质押等方面对农民工加大支持力度。户籍制度改革也要加快推进,目前各地已相继出台一系列户籍改革措施,这只是一个开始,关键是要让新市民群体享受入学、医疗、就业、住房保障等社会化均等服务,从而释放出较大规模的刚性需求,促进三四线城市去库存。
房价还能降多少
中央经济工作会议提出,鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格。老百姓最关心的房价能降下来吗?
万科原副总裁毛大庆向记者介绍,房价的构成因素一是土地价格,二是行业税费,三是建安成本,四是合理利润。后三项在成本构成各地差不多,区别最大的是土地价格。
一位开发商给记者算了一笔账,假设房价每平方米8000元,则地价3000元,税费2000元,建安成本2000元,利润1000元。
一方面是成本居高不下,另一方面是供过于求的市场。旭辉集团执行副总裁陈东彪认为,三四线城市需用3到5年时间实现房价“挤泡沫”,“也就是说,在库存没有明显变化之前,房价水平将维持原有水平甚至下降。”
全国工商联房地产商会理事陈宝存表示,在三四线城市,即使政府不出台明确的鼓励政策,开发商近两年也会“降价跑量”,但在土地成本既定的情况下,降价幅度不会太大。
“下一步还看政府能否会通过降低税费和交易成本等方式,促进三四线城市有大量库存的房企加大降价幅度,从而进一步释放购房需求。”陈宝存说。
(据新华社北京12月24日电)