去年五次降息“红利”下月“到账”

　　去年央行连续五次降息，5年以上商业贷款基准利率从6.15%降至4.9%。由于大部分银行贷款利率按年调整，广大贷款买房者终于可以在新年享受这五次降息带来的福利。

　　五次降息能省多少钱?

　　100万20年商贷月供少700多

　　五次降息后，房贷一族的压力能减轻多少?浦发银行杭州萧山支行个贷部客户经理帮忙算了一笔账：一客户按照纯商业贷款的方式办理了100万元的个人住房按揭贷款，贷款期限20年，采用等额本息还款法，去年年初执行的基准利率是6.15%，月供为7251.12元，总利息为74.02万元。而今年，按基准利率4.9%来算，月供将变为6544.44元，减少700多元，20年总利息将减少16.96万元。

　　去年3月1日、5月11日、6月28日、8月26日、10月24日，央行五次降息，但是由于10月24日的降息中，个人住房公积金贷款利率未作调整，所以公积金利率在去年仅经历了四次下调。五年以上个人住房公积金的贷款利率，从去年年初的4.25%降低到了目前的3.25%。中信银行杭州萧山支行零售部经理测算了一下：如果一客户办理了100万元的个人住房公积金贷款，也是20年贷款期限，采用等额本息还款法，去年年初月供为6192元，按新的基准利率来算，月供将变为5672元，每月减少500多元。

　　当然，不少客户在办理房贷时，是采用了组合贷款的方式，月供也会有所减少。

　　在贷款利率不断下行过程中，客户仍有机会获得银行房贷折扣优惠。工行、农行、中信、浦发等萧山多家银行工作人员表示，优质客户可享受首套房房贷利率95折优惠，也就是5年以上贷款利率为4.655%。至于对优质客户的认定，银行表示需要“因人而异”，但主要跟客户的资产信用状况、还款能力等因素有关。在放款速度方面，记者从萧山多家银行了解到，在客户资料齐全的情况，纯商业贷款一般需要半个月到一个月左右。个人住房公积金贷款以及组合贷款的放款速度则还与公积金管理部门的审核时间有关，一般所需时间比纯商业贷款更久。

　　1月月供为何不降反升?

　　银行贷款利息是分段计息

　　虽然今年起每月房贷可以少还，但不少房奴却发现本月月供竟“不降反升”。萧报投资理财俱乐部成员李先生称，这月刚还的月供比去年12月份还多出几元钱。还有读者王先生收到杭州公积金的提醒短信，“因2015年公积金贷款利率多次调整，1月份等额本息还款方式的贷款还款金额可能有所增加，2月份起下降，请提前充足金额，以免造成逾期。”这是怎么回事呢?

　　银行业内人士解释称，出现这些情况主要是因为银行贷款利息是分段计息。以每月10日为贷款扣款日为例，2016年1月月供利息包括了2015年12月最后21天的以老利率计算的利息和1月份前10天的以新利率计算的利息，由于1月还款利息存在分段计息情况，一般从第二个月开始，还款额正常。

　　至于1月月供不降反升主要出现在等额本息还款的贷款上。除了贷款利息分段计息以外，1月份执行新利率后，银行会根据贷款的剩余本金、剩余期限、新执行利率重新计算月供归还的本金，因整体利息减少，故1月份归还的本金比去年12月份增幅加大，房贷者还的本金上涨的幅度会超过利息下降的部分，所以会出现1月份月供“不降反升”的现象。

　　以100万元，20年期限，等额本息还款为例，放款日期为2015年3月10日，执行利率5.9%，调息后利息降至4.9%，2016年1月10日还款7114.21元，比2015年12月10日(还款7106.76元)多还7.45元。这是因为，2016年1月的还款本金比2015年12月10日多281.53元，而利息分2015年12月10日至31日共计3196.865元，2016年1月1日至10日共计1324.346元，合计4531.211元，比2015年12月减少274.086元，因此，本金增加幅度大于利息减少，1月月供才会增加。

　　不过，到2016年2月10日，其还款额将降至6566.03元，比1月减少548.18元，比2015年12月减少540.73元。

　　银行人士提醒广大市民，最好在1月月供还款日前多存些钱，避免出现房贷月供不足的情况。而1月份的月供并不能代表今年全年的月供标准，2015年五次降息的利好，将于2月开始显现。

　　提前还贷是否划算?

　　客户应考虑整体财务安排

　　岁末年初，不少房贷族都会收到一笔年终奖。有些向往“无债一身轻”的人会打算提前还贷，减轻自己平时的支出负担。中信银行萧山支行零售部经理沈宇翔分析，客户在考虑提前还款时，有必要对自身的资金需求、投资渠道以及提前还款成本等进行多方权衡后再作决定。

　　从资金成本来看，在当前低利率背景下提前还贷未必划算。2016年起，申请到房贷打折优惠利率的购房者，其利率将会降至4.5%左右，而对于公积金贷款者来说，利率将降至3.25%。目前银行一些理财产品平均收益都能达到甚至高于4.5%的水平，已经高于贷款利率。这意味着还贷家庭只需对资金进行合理配置，其收益可能比需要支付贷款的利息还多，提前还贷显然就不划算。

　　此外，如果一年内有资金需求的按揭者，比如住房装修等需要大笔开支，提前还款可能不利于家庭的财务安排。而还款时间已经较长的贷款者，因为在贷款期限后期的还款中，大部分都是本金的偿还，此时通过提前还贷达到节省利息的作用不大。

　　如果客户缺乏较好的投资渠道，或者偏向存款等稳健型理财，把积攒下的钱用于提前还贷，则有利于减轻财务压力。