公寓包租 “馅饼”还是“陷阱”

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　　“超低首付、0月供，公寓包租15年……”近日，市民李小姐向记者反映，星沙一楼盘目前在宣传其公寓项目，其回报率让人动心，但她对于这种售后包租的形式又有些不安。记者随后对此进行了相关了解。

　　低投入、高回报，惹人心动

　　近日,记者以购房者身份前往水岸世景营销中心,走进大门便可看到项目关于公寓包租的宣传易拉宝。

　　“我们15年可百分百回本，你买了房子后，斑马时光酒店式公寓会与你签约，由他们进行管理。”一位黄姓销售顾问介绍道，酒店位于项目一栋3至5层，有100多套公寓，目前已进入装修阶段，自推出后便卖得很火。“如果看中了的话要早点下手，现在只剩一套了，看你是否满意。”

　　销售顾问给记者算了一笔账：目前项目公寓面积为35-39平方米，如一套房子是22万多元。购房后，酒店签约后将直接返2年租金，租金将直接打给开发商用作首付款，然后业主加契税等费用，差不多首付自己只要付3万元左右。另外，每月酒店将返还1000多元月租，相当于零月供。以后租金每3年一递增，差不多15年可回本。

　　记者了解到，售后包租一般是指房地产开发商将商品房出售给购房人，但是购房人并不用于自住，而是交给开发商或开发商委托的代理机构用于经营，并定期向购房人支付租金的一种销售方式。一些楼盘会选择用售后包租的形式，推出其商铺、公寓等，以促进销售。目前，除了水岸世景，MOMA当代广场等项目也有“售后包租”的公寓在售。

　　看似占便宜，实际存在风险

　　“宣称百分百回本违背了广告法。”湖南金州律师事务所刘海平律师表示，《房地产广告发布规定》明确要求：房地产广告不得含有升值或者投资回报的承诺。李女士了解的楼盘就有所违规。

　　“开发商利用酒店运营商推行项目包租的做法实际上是打擦边球的行为。”刘海平提醒，售后包租存在风险，购房者在投资之前，最好进行充分的调查，要提防开发商借包租宣传虚抬房价，要注意审核中介公司或租赁公司的资质，了解其履约能力、声誉等，以免返租承诺无法实现，蒙受重大经济损失。

　　在签约时，要将开发商、中介公司或租赁公司的承诺载入合同条款。特别是在与中介公司或租赁公司签订租赁合同或委托租赁合同时，不但要明确租金、租期、租金的交付方式等事项，更重要的是要明确相关责任人的违约责任。建议可让开发商成为租赁合同或委托合同的担保人。应约定一旦中介公司或租赁公司不能承担赔偿责任时，开发商应承担连带赔偿责任。

　　此外，其介绍，一些法律条文对“售后包租”形式也有所限制，比如《商品房销售管理办法》第11条规定：“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”