你还在拼命还房贷?有关房贷真相揭秘

　　每个人都有一个梦想：我想有一个大房子，面朝大海，春暖花开。前提是，你有一个大房子……说到买房，问题来了，全款买还是贷款买?如果贷款，要提前还款吗?贷多长时间?等额本金还款呢，还是等额本息?

　　全款买还是贷款买?

　　建议：贷款买，能用公积金贷款买是最好的啦，公积金政策近几年也是在不断的放宽，买房，租房都可以用。如果你房子总额多，贷款还可以公积金和商业贷款混合贷，用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。

　　如果贷款，贷多长时间合适，

　　要提前还款吗?

　　建议：按最长的时间贷款，能贷30年，就贷30年，如果每年都可以找到高于商业贷款利息的投资，不用着急提前还银行贷款的。

　　选择等额本息还是等额本金?

　　首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。

　　等额本金还款方式相比等额本息还款方式，同样的年限，但是利息支出会高出很多。所以，如果选择了等额本息还款方式，就感觉自己吃了很大的亏似的。

　　但是，真的是这样吗?

　　其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式，其利息的计算都是用你借用银行的本金余额，乘以对应的月利率(约定的年化利率/12个月)，计算出自己当月应该偿还银行的利息。也就是说，两种不同的还款方式，利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同，其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要还的利息就多；借的本金少，要还的利息就少。

　　这两种不同的还款方式，都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比，因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大，所以其实就类似于每个月都有部分提前还款，通过这种每个月的提前还款减少了本金余额，占用利息自然就少了。其实如果不选择等额本金的方式，而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款，效果也是差不多的。你最终利息高，是因为你每个月占用银行的本金多造成的，并不是银行设计要多赚你的利息。

　　建议：如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期资金紧张，你可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款，同样能够达到降低利息支出的效果。

　　哪类人适合提前还款

　　vs

　　不用提前还款

　　以下两种情况较适合提前还贷：

　　1、处于还款初期的借款人，因为利息支出通常集中在还款初期，借款人这时候提前还贷可节省利息；

　　2、借款人手头资金能够支付房贷剩余尾款，却不能满足其他方面资金需求时，选择提前还款是比较划算的。借款人可以将手中资金用于提前还贷结清贷款，然后用此套房产向银行申请抵押消费贷款，将抵押出来的钱款用于其他方面的资金需求来解决自身融资需求。

　　建议不用提前还款的类型：

　　1.公积金贷款，基准利率享受7折与8.5折之间的购房者。

　　2.等额本金还款期限已经超过三分之一，剩下的利息已经越来越少，不用选择提前还款了，本金都已经还了大半了，每个月还的利息部分已经比较少了哦。

　　等额本息还款期已经超过二分之一，可以提前还款，但是看准时间，节省的利息会比较多，其实节省的利息已经没有多少了。

　　3.投资收益高于贷款利率的投资人士。

　　小贴士

　　提前还贷要交违约金

　　提前还款要交违约金你知道吗?银行其实并不欢迎组合贷款你知道吗?今天小编就来跟大家分享一下那些你不知道的贷款“潜规则”。

　　一、提前还贷并没那么省钱

　　大多数购房者不知道的是，银行会对你的提前还款收取一部分违约金，因为在头一年提前还款会导致银行收取的利息减少，按照之前借贷双方签订的合同条款，借款者应该向银行提供一笔违约金。

　　那么，违约金的赔偿标准是多少呢?

　　一般来说，违约金的有效期不会超过3年，超过这个期限违约金的比率会下降；另外，只要每年的提前还款不超过贷款余额的20%，就不用缴纳违约金。

　　二、 利率和折扣的变化没那么及时

　　先说说利率，很多时候虽然新的政策被推出来，银行的利率得到了调整，但是你的月还款额并不会立马随之变化，而是会在来年的一月份再做出相应的调整，签订贷款合同的时候要看清楚这些细则。

　　再是折扣，很多在降息前申请贷款或者已经获批的购房者仍要按照降息前的优惠折扣缴纳利息，即使日后基准利率会随着利率的调整发生变化，但是利率优惠折扣是不变的。

　　三、组合贷款为什么难贷?

　　据悉，银行方面是不太欢迎组合贷款的，主要是因为组合贷款不仅办理起来复杂，而且利润有限，为什么这么说呢?

　　组合贷款办理起来要涉及到银行、公积金管理中心两个机构，需要耗费的人力和精力相比其他贷款更多，不仅办理时间长，且带来的利润是有限的，这种情况下银行不喜欢组合贷款也就情有可原了。■来源：钱生钱