房地产将以刚需为主 凯发娱乐过渡“刚需+改善”
国家统计局数据显示，2005年末-2009年末，全国商品房待售面积均未突破2亿平方米，其中，2005年末，商品房待售面积仅为1.4亿平方米。而2014年末，全国商品房待售面积高达6.21亿平方米，创历史新高，相当于2008年一年全国商品房销售面积。
在商品房待售面积处于历史高位之时，商品房的供应步伐仍处于上升阶段。据凯发娱乐69kai.com调查了解，受前期房价影响，不少大型开发商囤了不少地，多个品牌大型房企的自有土地足以支撑开发5年，这也预示着一段时期内，房地产在建施工竣工面积也将稳步上涨。
随着新增人口速度放缓、住宅存量规模不断扩大，房地产市场住房需求将以刚需为主，逐步实现“刚需”-“刚需+改善”-“改善”的过渡。
从库存量来看，2014年12月，北上广深四个一线城市商品住宅可售面积为3897万平米，达近5年最高水平。分城市来看，除北京外，其余三个城市库存量均创5年新高，上海可售面积（不含保障房）突破1300万平方米，广州库存量接近1000万平方米。
从销供比来看，2014年四个一线城市月均成交量为246万平方米，同比下降16%，而供应量同比大幅增长28%，至331万平方米。销供比由2013年的1.2大幅下降至2014年的0.8，也是近5年最低水平。2014年四个城市销供比均低于1，短期内表现为供大于求。具体来看，北京销供比由2013年2.2大幅下滑至0.7，上海由1.3降至0.8，广州由1.1降至0.9，深圳由0.9降至0.7。
从需求端来看，一线城市未来需求旺盛，高校学生基数大、常住人口持续涌入等确保了住房刚需。同时，一线城市人均居住面积低于全国平均水平，未来改善性需求旺盛。在此背景下，凯发娱乐69kai.com认为，在新型城镇化要求严卡特大城市人口规模的背景下，四大一线城市2015年仍将坚守限购，但不排除限购存在局部调整的可能性。
与一线城市形成对比的是，二、三、四线城市库存压力分化，部分城市存在供应过剩等系统性风险。更有一些三四线城市，经济欠发达或者以资源矿产为主要经济来源的城市，人口吸附能力不强，市场需求增长缓慢，早期的过度开发都导致其房地产市场面临较大风险。
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