地下空置与地上拥挤并存 如何解决城市停车难问题

　　为了解决停车难问题，不少城市都对新建小区停车位数量做了硬性规定，不断提高车位比。然而，非一线城市车位销售情况并不理想。新建地下停车位产权到底归谁?如何解决地下空置和地上拥挤并存问题?记者进行了调查。

　　建了会赔钱，不建还不成

　　“比住宅多，比住宅还难卖。”在西部某省开发房地产的辛鸿(化名)说起新建小区的地下车位一脸无奈。“知道建了会赔钱，可只有配建了足够数量的停车位，楼盘才可能拿到预售许可证上市销售。”辛鸿告诉记者，从原来的一户一个停车位到每100平方米地上建筑配一个车位，车位成为商品房的标配。这在一定程度上缓解了停车难，不过，新建小区想要顺利售出这些车位却有不少困难。首先需要理顺的问题便是产权。“不是说车位归业主共同所有吗?为什么还要出钱买?”这是不少业主提出的质疑。

　　“我们开发的小区停车位均有车位证。建设前均取得了规划、建设部门许可，所有权归开发商，可以公开出售，不存在争议。”辛鸿说。

　　“不过有的新小区只能租车位、不能买车位。”辛鸿告诉记者，除了拥有产权的停车位外，现实中存在大量人防工程交由房地产开发商使用的情况。“这部分车位，开发商只获得了使用权，只能出租、不能销售，租赁期限不能超过20年。”辛鸿介绍。

　　西南某城市规划部门干部荣科长告诉记者，人防工程产权归政府所有，但实际上，不少开发商已经将建设成本均摊到了住户房价中，“有些情况下住户支付购房款时相当于已经支付了车位成本，再付租金肯定是吃亏的。”然而，到底哪些楼盘已经将地下人防工程均摊入购房款，这并不好认定。

　　“无法办理产权证的情况相对复杂，类似人防工程类的停车位，如果建设过程中未将成本分摊到业主，经过人防部门同意，可认定开发商有使用权;如果建设人防工程成本已经均摊到购房款上，则认定归全体业主共同所有更合理。”北京盈科律师事务所葛磊律师说。

　　车位价偏高，降价空间小

　　辛鸿告诉记者，他所在城市新开盘小区停车位的现状是：大量车位闲置，业主不愿买，或根本买不起。

　　荣科长告诉记者，由于之前老小区停车位欠账太多，因此各地多次上调车位比，目前，大多数非一线城市均出现停车位相对过剩现象，“销售也遇到了瓶颈。”

　　“按照现在市场均价，地段好些的楼盘八九千元每平方米，100平方米的房子全部办下来接近100万元，但车位却要卖到十几万元到20万元之间，车位价格是购房价格的10%—20%，确实偏高。”辛鸿说。

　　车位降价销售行不行?辛鸿表示，说起来容易，做起来却难。辛鸿告诉记者，如果算上财务及其它配套建设成本，留给房地产开发商的降价空间有限。

　　荣科长表示，从车位去库存的角度，可以考虑买房同时买车位或者将拥有车位作为购车前提条件，但在房地产本身去库存压力巨大的情况下，这一政策无论是合法性还是可操作性都存在不少疑问。

　　荣科长认为，不少小区停车位不对社会车辆开放，这导致有的地方一方面大量地下车位空置，另一方面不少车辆地上违停。而有的行政执法部门以罚代管，甚至以罚款作为创收手段，所以因违停所导致的路面拥堵，并未得到有效解决。

　　租赁有隐患，业主频叫苦

　　不少小区在入住率较低时，采取“以租代售”的方式，以较低的租金鼓励买不起车位的业主长期租用车位;然而随着入住率提高，车位销售情况转好，有的开发商会撕毁合同，大幅度提高租金甚至以售代租，这样的情况屡见不鲜。

　　2014年12月，国家发改委放开住宅小区停车服务收费价格后，不少开发商单方面涨价，有些甚至涨价50%乃至翻番，每年动辄三四千元的停车费让不少业主叫苦不迭。“已经入住了再涨停车费，连商量的余地都没有，这不合理。对我们业主来说，开发商处于强势地位，租金说涨就涨。”有业主表示。

　　葛磊认为，单个车主跟开发商议价能力很低，建议成立业委会进行集体议价、依法维权。

　　此外，以租代售对租赁者来说法律风险也不小。不少长租车位的产权证仍在开发商手中，而车位租赁往往不会去相关部门登记，少数开发商会拿车位证作抵押贷款。“建议业主签订车位租赁合同前先了解车位的产权情况，一旦租赁后建议到产权部门及时登记。”葛磊提醒。