长沙：“房屋养老金”怎么用，业主说了算
(制图/王斌)
长沙晚报记者 陈焕明
物业专项维修资金被比喻成“房屋养老金”，在物业保修期满后，用于对物业共用部位等的维修、更新、改造，但在使用中往往遭遇“有钱难用”的尴尬。不过，这一难题今后在长沙有望得到解决。昨日，市住建委在芙蓉区水云间小区开展物业创新管理宣传活动，该小区成为全市首个实行物业维修资金划转业主大会自主管理的试点小区。这标志着长沙将向上海、广州等一线城市看齐，逐步将维修资金划转业主大会自主管理。未来在长沙，小区管理将最大限度地发挥业主自治作用，让业主自己管理和合理使用物业专项维修资金。
创新：实施维修资金业主大会管理制度
物业专项维修资金是指专项用于物业共用部位、共用设施保修期满后的维修、更新和改造的资金，由业主共同缴纳，市物业维修资金管理中心代管，需要动用时由小区业主委员会向中心申请，保证专款专用。但现实情况是维修资金申报程序繁琐，动用困难。市住建委副主任杨新武告诉记者，针对“物业维修资金动用难”这一难题，长沙市住建委创新实施维修资金业主大会管理制度，将有效解决这一难题。
杨新武介绍，根据法规，业主大会成立后，决定自行管理物业专项维修资金的，应当召开业主大会会议，就物业专项维修资金自行管理的有关事项进行表决，表决事项应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上（简称“双三分之二”）的业主表决同意。之后业主大会在物业专项维修资金专户管理银行开立专户，由业主委员会向市物业维修资金管理中心提出书面申请，再完成有关资金和账目等资料移交工作。
解题：解决业主大会召开难、使用资金表决难的问题
屋顶漏水、承重墙开裂、过了保修期的电梯闹脾气……这些都是维修资金的使用范围，以前动用这笔资金必须取得小区绝大多数业主的签名，有时急着要维修却找不到那么多业主签名，只能干着急。
市物业维修资金管理中心负责人介绍，施行物业维修资金划转业主大会自主管理主要是为了解决业主大会召开难、使用表决难问题，畅通使用流程，让业主便捷使用维修资金。目前，长沙各小区由于业主房屋出租、出借或空置等原因导致业主大会召开难，业主签名表决更加困难，导致物业小区公共部位设施设备得不到及时维修，严重影响业主正常生活，有的甚至危及业主生命财产安全，“因此，物业专项维修资金由管理中心代管转为业主大会自主管理势在必行。”该负责人说。
“目前长沙物业维修资金归集历年累计约150亿元，施行维修资金划转后，能更好地发挥业主大会的决策能力、管理能力，调动业主大会积极性。”杨新武告诉记者。
加速：以前折腾两三个月，现在只需两三天
昨日，在芙蓉区水云间小区物业创新管理宣传活动现场，市物业维修资金管理中心工作人员向所有小区居民都发放了《致水云间全体业主的公开信》。作为全市首个实行物业维修资金划转业主大会自行管理的试点小区，该小区拟于26日召开业主大会，一旦表决通过，他们将立即向市物业维修资金管理中心提出申请，之后由中心代管小区物业维修资金划转到指定银行开设的专门账户上，由全体业主共同管理。
水云间小区业委会主任段年吉告诉记者，以前小区要动用维修资金，需要他们一栋栋楼找业主签名，之后再向中心提出申请，来来回回折腾两三个月，还不一定能完成。以后维修资金划转小区业主大会自主管理，像稳压器、电梯维修这种3万元以下的应急维修，只需他们向银行提出申请，银行将预先拨付抢修，之后再进行审核、公示，两三天就能完成维修，对全体小区业主来说是一件实实在在的好事。
安全：
政府部门监管维修资金使用情况
维修资金划转业主大会自主管理后怎样保证资金安全呢？杨新武介绍，业主大会自主管理并不是业主大会可以自由支配，业主大会经过申请、审核、审价等系列程序后，资金将直接由银行划拨至维修单位账户，资金不能划至个人账户、不能支取。“维修资金划转业主大会自行管理并不是没有规章制度，划转后的维修资金归集、使用、管理将严格按照相关规定进行，我们已出台自管使用程序、管理规约，保障资金安全，不被挪用。”
据悉，长沙市对于划转试点阶段维修资金的使用监管，实行“市住建委统一领导，市维修资金管理中心、区建设（房产）主管部门、专户管理银行齐抓共管，业主大会、物业服务企业和第三方中介机构各负其责，依靠社区、街道和业主积极参与”的领导体制和工作机制，构筑以业主自治管理为主，专业社会中介机构为辅，信息系统为支撑，政府部门依法监督的监管原则。
为保证居民方便查询到自己和所在楼栋和小区的维修资金使用情况，长沙还在积极推动“智慧小区”和“互联网＋物业”建设。在昨日宣传活动现场，长沙乐住智慧小区平台展位前挤满了人。乐住智慧小区平台作为中国首个第三方智慧平台，正联袂中国银联对长沙各小区进行硬件、软件双改造。今后，通过乐住APP，小区居民不仅能实现物业、水电、停车等生活缴费，还能及时了解小区物业维修资金的使用情况，哪个动用了资金，什么时候用的，用在哪里……这些都能一目了然。“针对维修资金‘双三分之二’的规定，今后所有业主都能直接通过我们的APP签名，省去爬楼征集的麻烦，迅速解决小区内部事务。”乐住智慧小区平台合伙人马海霞说。
他山之石
上海维修资金
业主自治比例达80%
“长沙的物业管理行业比上海、深圳等一线城市落后十年左右。”市住建委副主任杨新武称，长沙的物业行业起步晚，发展水平仍有待提升。
据了解，目前上海400多亿元的维修资金总量，有近300亿元实现了业主大会自治，维修资金业主自治的比例达到80%。在上海，凡是业主自治的小区，每一笔维修资金的使用都能追根溯源，在网上查询去向，已建成了完善的监督管理体系。“在业主自治模式之下，每个人都把建设小区当作一份责任与义务，人人都参与到小区的管理维护中来，小区和谐、社区和谐就在不远处。”杨新武说。
杨新武介绍，上半年长沙派出由维修资金管理部门、区住建部门、银行等单位赴上海跟班学习，总结了上海成功经验，并将结合长沙本地情况建立更为严格的监督体系、监察制度，发挥维修资金业主自治最大功能，推动长沙物业行业发展。“今年先从芙蓉区水云间小区和雨花区一小区开始试点，条件成熟后再大规模推广。”杨新武说，他们希望通过维修资金划转小区业主大会自主管理的方式，以此由大化小、由整化零，真正解决维修资金“有钱难用”的难题。
微评快读
@闻周刊的延续：这个模式不错，能更加快捷地为小区提供维修服务。
@路边道人清玄子：物业维修基金划转小区自主管理很好，但其使用情况一定要有人监管，否则业主们交的钱就可能被挪作他用。
（长沙晚报记者 康笑琴 整理）