房屋托管公司“高进低出” 4000人陷租房纠纷

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这段时间，长沙一部分房东和租客们忧心忡忡。因华腾房屋托管公司出现兑付危机，有2000余套房不能履约，近4000名房东与租客受到波及。尽管大家对该公司提出的两套解决方案不满意，但还是有105户选择了在25日进行首批三方解约。

■记者 黄定都

华声在线-三湘都市报讯 怀孕几个月的谢瑶(化名)最近心烦意乱，她在长沙市天心区从托管公司处租下一间房，租约一年，可刚住进不到一个月，房东便找上门来要收房子。“4月，有不少租客陆续遭遇房东换锁、断水断电，还被拖出房门。”

房东、租客间的“战争”不断上演，派出所多次接到报警上门调解纠纷。

而这些租房纠纷的导火索皆指向长沙一家房屋托管公司——华腾公司(下称：华腾)。因出现兑付危机，该公司2000余套房不能履约，近4000名房东与租客受波及。

看着维权群里的各种消息，谢瑶等租客们每天在煎熬中等待着。

租房“战争”

4000人陷租约纠纷

今年3月，谢瑶从华腾手中租下天心区汀兰雅苑一套房子，并缴了一年房租(月租1445元、押金3000元)。

可还不到一个月，房东侯女士就找上门要收回房子。“我只收到了一个月的房租，华腾与我的合同已失效。”

谢瑶万万没想到，之前亲眼目睹的房东与租客的“战争”，如此快地就降临到了自己身上。

该小区17楼一名怀孕租客，同样从华腾租房，还剩2个月到期。5月3日，坡子街派出所3次接到这名租客的报警。因房屋租赁引发纠纷，4月以来，她陆续遭遇房东换锁、断水、断电等困扰，还被房东拖出房门过。

据估计，在长沙，华腾无法正常履约的房屋达2000余套，近4000人受波及。

4月10日，部分业主来到“华腾总部”——长沙市芙蓉区韶山北路39号维一星城901号房，进行询问与协商，却发现公司已搬离，只有部分工作人员在现场。

接下来，华腾一度出现座机失联、业务员集体离职、公司负责人不知所向。房东和租客开始报警、维权。

此后，一些房东开始收回房子，赶租客离开，他们之间的“战争”开始每天上演。

谢瑶加入了一个“华腾维权群”，每天看着各种消息，在煎熬中等待房东协商。

不合常理

租房“高进低出”，如何盈利?

若不是停租，谢瑶不会和侯女士接触。

见面谈及租金，双方都觉得“不可思议，不合常理”。

华腾付给侯女士的租金为1700元/月，远高于谢瑶租房价格1445元/月。“房子按市价租出，托管期最低36个月外加45天，其中45天免租期，还有一月租金作押金。”侯女士称。

如此“高进低出”、免中介费，华腾如何盈利?侯女士更是质疑其动机：扰乱、垄断房屋租赁市场，甚至不正当竞争。

长沙市房地产中介协会秘书长刘元林说，“房屋管家”的概念七八年前就有，但目前没有一家房屋托管机构备案。长沙城区每年房屋出租的挂牌房源约2万套。一家大型中介机构一年成交房源三四千套，仅少量房屋托管业务。“华腾一年三四千套的托管规模，算是长沙最大的托管机构。”刘元林认为，短期内它的市场占有率如此高，有些反常。

对目前的“高进低出”现象，华腾法人代表、28岁的常德津市人鲁渊表示，自己并不知情。

管理混乱

“过度放权，监督不力”，公司法人声称：亏损千万

华腾是一家多元化便民服务产业链的企业，主营房屋、汽车租赁、投资、教育、科技、旅游六个管家服务。鲁渊介绍，市场策略是搭建O2O平台，在构想中，房屋管家只拓展线下客户资源，为租客、房东提供装修设计、家政、搬家、物业等整套服务，以此实现盈利。托管收费“平进平出”。然而，平台还没有构建好，问题却凸显。

“公司不久亏损千余万”，鲁渊称这跟他年轻、过度放权、未直管财务、公司监督不力有关。“托管业务交给叔叔谢朝阳在管，我很少过问。日常我只负责三件事：要钱、发工资、擦屁股。”

鲁渊称，自己15岁就开始出来谋生，此前有过几年的房产中介工作经历，小学毕业的他看不懂财务报表，连公司请的财务也是刚毕业的“90后”，公司监督力几乎为零。有些员工收取中介费、租金，却隐瞒不报、谎称房屋空置;有的伙同中介、租客作局，套取利润;有些钻“高进低出”空子，自己以低价从公司租下房子，再高价租出，赚取差价;更有员工卷款而跑……

为促使交易达成，业务员不太考虑控制成本。鲁渊说：“收房价高，容易拿下房子;出租价低，房子易出手。”

华腾多名员工透露其底薪为400元每月，余下靠提成(每月租金的50%)，收入可达七八千元。春节前，公司发起突击拿房计划，一个月内租赁了上千套房子，收入最高的业务员当月月薪近10万元。

构架复杂

知情者：有诸多子公司，资金流向模糊

对于亏损1000万元，具体的财务数据并未公开。鲁渊称，有专门的审计公司出具了报告，已交给派出所。

知情人士则告知，华腾设立了诸多子公司，混淆视听，使得资金流向模糊。

记者注意到，华腾旗下与业主签约的公司有湖南华腾投资管理有限公司、湖南华腾汇融资产管理有限公司、湖南华腾投资咨询有限公司。

此外，鲁渊名下还有湖南省泰和投资发展有限公司、长沙腾鹰电子科技有限公司、长沙腾鹰酒店有限公司、湖南汇融汽车租赁有限公司、长沙华腾房地产经纪有限公司。华腾公司总经理谢朝阳注册了保洁公司。

华腾投资公司的法人代表跟注册地也出现了多轮变更。

公司过多，令人啼笑皆非的是，现代华都业主刘先生与华腾签订的合同上，乙方为“湖南华腾投资咨询有限公司”，章印却为“湖南华腾投资管理有限公司”。

解决善后

公司发布两种方案都被指不合理

经过几轮协商、斗争，4月25日，华腾对外发布了两种善后方案：应急式的一次性折扣和分期付款式100%支付。

发布的处置方案里，选择一次性三方解约，统一从4月20日起算，剩余天数按租客日租价折算，若租约9月30日到期，则按35%计算;10月1日之后到期的按45%算。

谢瑶租住的房子，侯女士2014年10月2日租给华腾公司，谢瑶2015年3月24日从华腾公司手中转租。正常情况下租约到期，侯女士收租金约18700元;若一次性解决，她只能拿到7152元。“三套房子一下损失三四万元，这很不合理。”侯女士表示。

而分期付款方式则是：5月20日，支付租客已付租金×20%给房东;11月20日，支付租客已付租金×10%给房东;2016年2月20日，支付租客已付租金×5%;2016年5月19日，支付租客已付租金×65%。

众多房东和租客并不认可分期付款方案，认为华腾把损失转嫁“是不公平、不合理的行为”。

“我没有把资金抽逃，经侦已来调查过，如果涉及刑事犯罪，他们早把我抓了。”鲁渊说，自己没有恶意卷款跑路，而是在筹钱，他名下还有房产和车辆，已着手拍卖。此外，还临时借了1角利息的贷款应急。

最新进展

25日将进行首批解约

5月21日，侯女士告诉记者，湖南华腾汇融资产管理有限公司发布了公告函称：截至5月19日，共登记100余户选择一年兑付解决方案，25日统一预约首批105户解约，同时将签订三方解约协议的细节公布。

付款说明中，兑付按季度支出。首批兑付20%从6月1日起。

侯女士选择了一年解约，但依旧担心2016年5月那次的支付。“必须得有人来监督每期的还款情况;同时，兑现后应及时公布。”

律师说法

已合同违约 可提起民事诉讼

有业主向文艺路派出所报了案，时隔1个多月，至今没有得到立案回复，这让诸多华腾维权人士很困惑。知情人士透露，目前刑事立案标准严格，这其中有存在现实困境，“不立案，不能查;不查又不能掌握证据”。

精彩律师事务所姜建均律师受理了部分房主的诉讼请求。他直言华腾实际上玩了一个概念，虽签订委托代理协议，实际上形同转租关系，把房子从业主手中租赁过来，按照正常委托，它不能把租金收到公司或者法人代表个人账户。

他分析，目前可以认定华腾公司已合同违约，可向法院提起民事诉讼，但还不能界定华腾已刑事犯罪。姜建均表示，只有确定“以非法占有为目的”，出现长期挪用资金或者放进私人口袋、占为己有，有足够的证据证明上述行为，才能认定该公司触及刑律。