房价·房产税·土地财政——博鳌论坛聚焦2015年房地产市场三大焦点

　　新华社海南博鳌3月29日电(新华社记者 王晖余、夏冠男)“如果你有600万元，现在会买房子吗?”在博鳌亚洲论坛2015年年会房地产分论坛上，主持人向与会嘉宾抛出这个“见微知著”、抓人眼球的具体问题。

　　在近期频频释放政策信号的背景下，今年的楼市走势格外引人关注。嘉宾们对于这个问题不同的答案和分析，透视了房地产业的新动向。

　 　焦点一：利好消息频出，房价是否将止跌回升?

　　限购政策松绑、央行降息、降低住房公积金使用门槛……从去年至今，一系列新的政策调整给房地产市场带来利好。在经历了持续低迷后，今年的房地产市场是否将进入止跌回暖的拐点?

　　“今年的房地产政策会有所放宽。”中国房地产业协会原副会长朱中一认为，总体趋势是继续淡化或退出行政性的调控手段，转向市场化的调控手段。国家发改委学术委员会秘书长张燕生也认为，大部分城市松绑限购等政策表明，调控正由过去严厉的去泡沫、去杠杆政策，转向寻求更加平衡的供求关系。

　　这在最新出台的政策上得到验证。3月27日，正值博鳌亚洲论坛2015年年会举行期间，住建部和国土部联合对外发布促进房地产市场平稳健康发展的新政策。要求2015年各地合理安排住房和用地供应规模。

　　朱中一等人认为，随着相关政策实施和城镇化进程加快，刚性需求和改善型需求将持续释放，有利于改善目前失衡的房地产市场供求关系。

　　但与会嘉宾也普遍认为，由于待售库存高企，再加上在建规模较大并且陆续进入市场，房地产市场整体回暖复苏的“拐点”短期内还不会出现。

　　国家统计局数据显示，截至2014年末，全国商品房待售面积62169万平方米，比2013年末增加12874万平方米，同比增长26.1%，三项指标均创下了历史新高。今年前两个月依然延续了库存高企的状况。据上海易居房地产研究院的库存报告，截至2月底，全国35个重点城市中，有31个城市库存出现了同比增长现象。

　　国际货币基金组织副总裁朱民认为，总体来看，中国楼市还有很大的消化存量的空间，需要3年左右才能使房地产过度的供应量回到常态。“房地产市场继续理性回归调整，继续由市场供求做决定，将是2015年楼市调整的主基调。”张燕生说，房地产市场不大可能出现大起大落的现象。

　　在供求关系的主导下，有预测认为，今年房价可能在不同的城市出现分化。香港南丰集团行政总裁、原香港财政司司长梁锦松认为，一线城市的房价会比较稳定，也有机会往上升，但其他城市特别是三四线城市，房价下降的短期压力较大。

　 　焦点二：条件初步具备，房地产税何时开征?

　　3月26日，《不动产登记暂行条例实施细则(征求意见稿)》公布并公开向社会征求意见。实施不动产登记一直被视为开征房地产税的前奏，并为房地产税的征收奠定了基础条件。公众对房地产税开征的预期愈发强烈。

　　财政部财政科学研究所原所长贾康表示，不动产登记制度刚刚推出，房地产市场仍处在调整期，房地产税征收需要掌握实际火候，从目前情况看，在短期内难以实现。

　　今年全国两会期间，国务院总理李克强在政府工作报告中指出，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。这传递出保障刚需和改善型住房需求的信号，减少投资投机性因素。

　　朱中一说，全国人大近日表示将在2020年前全面完成税收立法，其中包括房地产税。“房地产税引导预期的作用不可忽略，抑制投资的投机性，需要发挥不动产登记和房地产税的作用。”

　　与会嘉宾认为，征收房地产税一方面是将一些间接税负和税外收费并入房地产税税种，减轻大多数老百姓税负；另一方面，重点发展保有环节房地产税，也能促进税费体系进一步合理化，发挥税收对房地产市场应有的调解作用。

　　也有部分与会嘉宾认为，类似房地产税这种涉及中长期调整的政策出台的时间、顺序和力度要把握节奏，在当前的宏观背景下，避免对经济形成过大的冲击。

　　张燕生说，中国房地产市场需要出台房地产税，但在什么时间出台是一门艺术。“当前经济下行压力很大，要把短期的稳增长、中期的调结构和长期的转方式的节奏掌握好。”

　 　焦点三：经济增长放缓，如何防止地方政府重回盲目卖地老路?

　　今年以来，宏观经济下行压力加大。前两个月的统计数据显示，我国经济延续了去年四季度的放缓势头，部分经济指标在中高速平台上回落。在海南等部分省份，房地产市场低迷成为经济增长放缓的原因之一。

　　贾康认为，当前房地产市场仍属于调整期，还处在一个探底的软着陆过程，对于7%左右的经济增长的支撑力确实比较弱。地方政府更直接的压力来自房地产市场低迷导致的土地“钱袋子”缩水。

　　近日公布的数据显示，去年全国土地市场呈现低迷状态，土地出让收入增速逐季回落。辽宁、黑龙江、海南、云南等15个省份出现负增长。房地产业对地方政府GDP和财政收入的拉动作用都在削弱，地方政府面临如何寻找新的经济增长动力和财政收入来源?

　　“关键要用改革的方式解决增长动力和财政收入问题，不要再回到土地和财政过度捆绑的老路。”张燕生说，在新常态的背景下，地方经济的增长应该向经济结构调整和改革创新要动力，加快经济转型升级。

　　与会嘉宾认为，解决地方政府的财政新来源，需要“开源节流”。张燕生建议，地方经济建设方面的支出应该大幅度压缩，财政支出应主要转向社会事业和生态环境；积极尝试PPP方式获取公共设施建设资金来源；此外还应规范地方融资创新，解决地方政府的部分资金来源。

　　如何防范地方重回过分依赖土地财政的老路，关键要减少地方政府的利益冲动。与会嘉宾建议，尽快落实《深化财税体制改革总体方案》，理顺中央和地方的财权事权，建立事权和支出责任相适应的制度，“客观上会减少地方政府对‘土地财政’的依赖。”张燕生说。

　　与会嘉宾建议，还应通过推进土地制度改革减少地方政府卖地冲动，建议政府退出一般性商业性的土地开发市场，由供需双方直接进入市场交易。减少政府垄断推高土地价格的动因。

　　朱中一说，应该给地方政府一个明确的信号，引导供大于求的地方尤其是三四线城市，不要盲目增加土地和房屋供应量，而以消化存量、转变传统的房地产增长方式为主。“从长期来看，应该要求地方政府根据住房的需求和城镇化的进程，来制定科学的城镇发展规划，进而落实用地规划和供地规划。”

　　此外，张燕生还表示，对于政府官员的政绩考核一定要转变，要更加多元与合理，不能再鼓励简单粗暴的“大拆大建”。