多地遇“土地证续期”问题 专家释疑是否影响业主居住

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　　中新网北京4月22日电 (种卿)日前，由于温州市区部分住宅土地使用权续期事件的持续发酵，将曾遇到“土地证续期”事件的青岛、深圳等地也重新推上舆论的风口浪尖，引发公众对“土地证续期”话题的高度关注和深入探讨。有专家表示，住宅土地使用权到期如未补交相应出让金，不会影响业主居住。由于住宅建设用地使用权的最高期间是70年，专家建议地方政府可以有所作为，对没超70年期限的，可约定自动续期，补交的出让金差价按照出让土地使用权当时的出让金价格计算。

　　多地先后遇“土地证续期”问题

　　青岛“撞限房”照常租售 深圳续期需补交地价

　　近期有关“温州土地证续期需缴数十万出让金”的报道，引发大众对“住宅土地使用权到期后如何续期”的广泛关注。

　　不过，这一消息很快被温州市国土局否认。“‘土地证续期需缴数十万元’系误读”，温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清17日称，温州始终都没有这个说法，因为政策还没出。

　　根据2007年国家出台的物权法第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期限届满的，将自动续期。而非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，并无“自动续期”的规定。物权法对住宅土地证的续期是否应该缴费，并未做任何规定。

　　然而，因为温州土地证续期的事件，此前发生过相似事件的深圳、青岛等地也再次成为大众关注的焦点。那么，在相关处置方案正式出台之前，深圳、青岛等地的“撞限房”又是怎样的生存现状呢？

　　青岛黄岛区阿里山小区号称全国首例“住房土地使用权到期房”。据媒体报道，该小区一期住宅的土地使用权在2011年已经到期，而该小区业主王先生最近依然能够正常出售房子。他回忆称，所购房屋于1994年左右建成，土地使用权只有20年，“到期后，当地房管所也可以过户、交易，只是可能会贷不了款。”

　　深圳则成为首个对此发布解决办法的城市，4月19日发布《有关深圳市土地使用权续期有关规定的说明》。

　　深圳市规划和国土资源委员会表示，首次集中出现国有土地使用权期满的问题还要追溯到2004年，为妥善解决不满70年的土地使用权延期问题，决定对于土地使用年期届满的房地产，按有偿使用土地的原则延长土地使用年期，其中一种延长方式就是补交低价签订土地出让合同，在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期内，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%。

　　国土资源部联合调研组赴温州调研

　　专家：“70年内”的续期可地方政府和业主进行约定

　　4月21日，网友“大姚”在深圳市规划和国土资源委员会组织的在线访谈中发问，“深圳罗湖区友谊大厦的房子，现在是50年产权，能免费顺延到70年吗？”对此，深圳市规划和国土资源委员会土地利用处相关负责人回复称，该用地为行政划拨用地，土地用途为住宅，按现有规定，须补交地价后方可予以延期。

　　然而，对于1995年9月18日后深圳已签订《土地使用权出让合同书》的土地使用权到期后，如何续期、是否需要交纳地价等问题，深圳市规划和国土资源委员会表示正在研制相关政策。就在当年9月15日，深圳第二届人民代表大会修改了《深圳经济特区土地使用权出让条例》第十一条做如下修改“土地使用权的最高使用年限为七十年，不同用途的土地使用年限按国家规定执行。”

　　中国社会科学院法学研究所研究员、法学教授孙宪忠表示：“‘自动续期’至少说明法律上并没有规定到期后收费，住宅建设用地使用权期间届满的，应该无条件顺延。”

　　对于地方政府表态正在制定的政策，到底有没有实际制定权呢？参加过物权法立法的中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新对中新网(微信公众号：cns2012)记者表示，地方政府在土地使用权续期方面可以有所作为，双方约定即可；而对于超过70年最高土地使用权后的操作，则需要国家层面立法来完善。

　　面对全国多地显现的“土地使用权”到期问题，国土资源部已有所行动。4月20日晚间，国土部官方微博称：“4月20日，国土资源部、浙江省国土资源厅组成联合调研组赴浙江省温州市调研指导住宅土地使用权20年到期的延长问题。”

　 　住宅土地证到期是否会影响业主居住？

　　专家观点：业主有权继续居住 补交差价应按出让时地价算

　　按照国家规定，房屋产权有房屋所有权和土地使用权两部分组成：房屋所有权的期限为永久；而土地使用权根据有关法规为40、50年或70年不等。根据物权法规定，住宅建设用地使用权最高为70年，届满后自动续期。

　　也就是，“到期续费”问题只存在于“土地使用权”一方，但是，如果土地使用权到期未补交相应出让金会不会影响业主居住呢？

　　“就算土地使用期满自动续期后，业主没有交费，也仍然有权利居住，政府不能强行收回土地，更不应重新签订土地出让合同”，著名法学家江平在接受新京报采访时指出，继续使用期满的土地在房屋转让的时候就会受限；却并不会影响民事权利，在权利上，业主仍然享有房屋所有权。

　　至于收费标准，现有“基准地价”的概念确实是普通居民疑问较多的地方。深圳规定，续期补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%，其中的基准地价以“2013年公布实施的公告基准地价”为准。

　　在杨立新看来，“对于没有达到70年最高期限需续期至70年的，具体出让金差价的计算，应当按照出让土地使用权当时的出让金价格计算。”即当时70年期限出让金价格是多少，20年或者其他期限的出让金与其相比，差额是多少，就应当补交多少出让金。考虑到毕竟取得使用权的当时应当缴纳而没有缴纳其余年限的出让金，因此，在补交出让金时，应当计算相应的银行贷款利息，由业主负担。

　　谈及土地使用权超过“70年后”，住宅建设用地使用权人在续期时，是否要继续缴纳土地出让金的问题，杨立新提出了两个建议：一是免费，将利益让给业主，也就是让给人民；二是费改税，不再收取出让金，而是对永久性的住宅建设用地使用权，权利人向国家缴纳税金。(完)