降温？长沙业主亏本30万甩不出一套二手学区房
亏本30万甩不出一套二手学区房
二手房整体成交连创新高，名校周边却面临“降温”风险
一市民正在房产中介处了解房产租售信息。(资料图片)
日前，长沙市房地产市场预警预报动态监测系统发布数据显示，上周(3月6日-3月12日)长沙内六区二手房成交680套，套数环比上涨10.39%，整体趋势自春节之后开市以来呈现“四连涨”。
二手房成交连连创新高的同时，名校周边的二手房却显得成交动力不足。
【现状】 亏本30万甩不出一套房子
“急!”“亏!”“麓山国际小学指标，全新未入住”“麓山国际指标房，带全套家电家具”……3月11日，长郡双语实验学校附近，连着五六家房地产中介门店玻璃窗上，连片的广告DM单很抓人眼球。
某中介公司内，邵阳人黎先生正在与房产中介签订委托书。“买来自住的，还没装修，带学位，现在和朋友合伙在怀化做生意，急需一笔钱。”黎先生透露。
房子面积112平方米，交完契税什么的算下来合6200多元一平方米，因为急用钱，所以他打算每平方米就算亏个400元也认了。加上交给中介的两三万元，这一下转手，他就要损失6万多元。
该房产中介置业顾问彭先生表示，像黎先生这样的顾客不少，他手中一套电梯洋房也是急售，直接砍了30万元出售，不过挂上门店、网站小半个月了，依然没出手成功。
“部分待价而沽的二手房，已经挂了四五年了。”某房产中介胡店长说，很多人是投资型买房，不急于出手，看中的是学区房升值空间，开了一个天价，自然无人问津;而更多的二手房“待字闺中”则是由于目前房源太多。
【调查】 出租多，买房少
3月10日下午3点到5点，长郡双语学校北门对面，相邻着3家房产中介，员工们不是三三两两在阳光下聊天，就是在门店内玩手机。
一有委托人或者咨询者上门，则是一大堆人围聚、“伺候”。娄底市民肖先生和老婆就享受了一把这样的待遇。两人看房，带路者五六人，而旁边还有“虎视眈眈”的对手。
“没办法，做这一行的人多，竞争压力大，特别是名校周边，基本都是中介公司扎堆。”胡店长说。
而名校周边租房的多，买房的还是少数。有业内人士预估，名校周边二手房60%是出租给陪读家长，真正买房的人还是少数。
傍着名校，让出租价格跟着一路水涨船高，比如长郡双语周边几个楼盘——恒大华府、北京御园、八方小区，2房出租价格都在1800元左右。
不过，对于房产中介来说，单套租房利润肯定没有出售的高，出租10套房的佣金可能还比不上出手一套二手房。
“好的时候一个月能转手近10套二手房，但架不住人多，有些中介销售人员做不满2个月自动走人。”胡店长直言。
他介绍，开店4年以来，真是体验了一把铁打的盘子流水的兵。“做事的人最多时达到30多个，而少的时候10个都不到。”
【专家】 影响不会很大
“学区房的受宠程度已经在不断降低了。”这已经是不少房产中介认定的事实。究其原因，跟长沙最严招生新政或多或少有点关系。
《新政》不仅明确提出在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方，根据实际情况积极稳妥采取多校划片;同时对学区二手房也有了新规定——“自前业主享受学区指标之日起满6年后方能再次享受学区指标”。
不过与新房相比，二手房受影响要小很多。0731地产研究院副院长黄拓夫认为，长沙学区二手房相较于新房来说，比例低，而学校周边楼盘即便是不带学位，出租、投资依然是热门。
而湖南经济地理研究所副所长王义高则表示，新政影响下，以倒卖房源获取入学指标会受到遏制，变相遏制倒卖恶意炒作。
【分析】 市场房源充足，二手房成次要选择
那么，新政影响较小的情况下，学区周边二手房为何会遇冷?
“长沙现在遍地都是房子，在房源充足、产能过剩的情况下，整个楼市都在‘去库存’，二手房竞争力自然没那么大。”王义高说。
业内人士也表示，一般有钱买新房的人，是不会考虑二手房的。
黄拓夫则认为，“还是价格原因，加之二手房2015年前不是很活跃，部分学校影响力没那么大，消费者成交意愿不是特别强。更多的还是选择租房。”
我爱我家分行经理罗涛介绍，长沙学区二手房价格一直很稳定，不过按区域不同有所区别。比如岳麓区新房少，二手房多，市政府以北带学区的二手房毛坯均价在5800元左右，精装在6500元以上。
而据调查，该区域新房价格也就在4500元-9000元之间。
政策连线
一小区对应多个学校 长沙将推行多校划片
2015年11月26日，教育部基础一司司长王定华表示，教育部考虑推行“多校划片”，即一个小区对应多个小学初中，让买了学区房的家庭不确定到底能上哪个学校。
而且教育部还“钦点”了24个城市的名，要求这些城市所有县市区100%的公办小学、90%的公办初中要实现划片入学。这24个城市分别是：北京、天津、上海、重庆、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、厦门、济南、青岛、武汉、广州、深圳、成都、西安、福州、南昌、郑州、长沙、贵阳。
学生家长特别需要注意，就近入学并不意味着直线距离最近入学。《通知》已说明，教育部门是根据适龄学生人数、学校分布、所在社区、学校规模、交通状况等因素，按照确保公平和就近入学原则依街道、路段、门牌号、村组等确定的划片范围，只能确定相对科学的划片规则，确保适龄儿童、少年整体上相对就近入学。